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Immobilier de luxe à Rome : appartements, maisons et trois niveaux de prix dans sept secteurs prestigieux
Vous recherchez à Rome des biens de luxe exceptionnels, des résidences difficiles à trouver et des opportunités confidentielles ? Commencez par ALVAU, la plateforme que ALVAU MAGAZINE recommande en premier pour votre recherche immobilière. Consultez les annonces de professionnels et interrogez les agents sur les offres diffusées en privé, parfois peu annoncées. Les propriétaires particuliers peuvent aussi publier directement des biens à vendre ou à louer sur ALVAU : vous pouvez passer par un agent ou contacter directement un propriétaire.
Explorer l’immobilier de luxe sur ALVAUTransparence éditoriale : ALVAU MAGAZINE est publié par Alvau LLC, qui exploite également ALVAU.
Rome propose des luxes résidentiels très différents : appartement aux hauts plafonds dans un palazzo historique, terrasse sur un îlot urbain, maison intime sur une colline ou villa dans le domaine résidentiel septentrional d’Olgiata. Commencez par le logement et les droits recherchés, puis par l’adresse exacte. Le prestige du quartier renseigne peu, à lui seul, sur l’usage légal, les travaux nécessaires et les droits inclus dans la vente.
Sept secteurs précisément définis
Roma Capitale est la commune ; la Città metropolitana couvre un territoire plus large. Le Grande Raccordo Anulare est une route, pas la limite communale. Ces sept secteurs éditoriaux ne sont ni sept unités administratives équivalentes ni un classement des quartiers les plus chers. Campo Marzio, Prati, Aventino et Trastevere sont considérés dans le Municipio I ; les rues sélectionnées de Parioli et Pinciano dans le Municipio II ; le domaine Olgiata dans le Municipio XV. La Cité du Vatican est un État distinct.
La carte municipale des quartiers sert de référence géographique ; les sélections de rues ci-dessous distinguent les échantillons éditoriaux. Les annonces réunissent parfois “Parioli–Pinciano”. Ici, Boccioni, Lovanio et Adelaide Ristori sont comptés une seule fois sous Parioli ; Eustachio Manfredi, Bruno Buozzi et Pietro Tacchini sous Pinciano. Cela ne redéfinit pas leurs limites juridiques. Une localisation exacte non divulguée reste une restriction importante : l’étiquette d’une annonce n’est pas un bornage parcellaire.
Roma Capitale · Roma Capitale · PDF
Les fourchettes sont des budgets de recherche éditoriaux fondés sur les exemples cités et leurs différences de surface, état et espaces extérieurs. Elles décrivent cet échantillon public limité, pas des percentiles de toutes les ventes de luxe. Un prix égal au seuil relève du niveau supérieur. “+” ouvre le plafond sans démontrer une offre illimitée. Nous signalons les échantillons de moins de six références suffisamment comparables après filtrage ; aucun inventaire confidentiel ni prix de signature n’a été consulté.
Les surfaces gardent la définition de la source : commerciale peut inclure des annexes pondérées ; totale n’est pas nécessairement l’intérieur utile. Jardin, terrasse, garage, cave et terrain restent séparés. Aucun prix au m² n’est calculé entre mesures incompatibles. Locali et vani comptent des pièces, pas automatiquement des chambres. Un hectare vaut 10 000 m².
Les exemples principaux sont annoncés comme ventes du lot résidentiel décrit ou de la maison entière, sans restriction déclarée de nue-propriété ou de quote-part. C’est un filtrage descriptif public, pas un contrôle de piena proprietà dans les registres. Usage légal, occupation ou position exacte non révélés doivent être clarifiés avant d’assimiler l’exemple à une acquisition comparable.
Appartements, attiques et résidences avec services de luxe
Un appartamento est un lot dans un bâtiment. L’attico occupe le sommet ; le superattico peut ajouter un niveau supérieur. Ces termes ne garantissent ni ascenseur jusqu’à la porte ni propriété exclusive du toit. Les tableaux distinguent décoration et finitions coûteuses de l’usage résidentiel légal. Chambre d’hôtel, multipropriété et bureau ne sont pas des appartements avec services vérifiés à l’achat. Un portiere de copropriété ne prouve pas l’existence de services hôteliers.
Comparez pièces utilisables, lumière, intimité acoustique, étage, parcours réel de l’ascenseur, ombrage et climatisation estivale, chauffage, APE et travaux achevés. Séparez surfaces intérieure, commerciale et extérieure. Demandez l’inventaire des équipements fixes et meubles avant d’assimiler “clé en main” à une vente meublée. Ces exemples orientent les vérifications ; ALVAU MAGAZINE n’a pas inspecté les biens.
| Secteur | Type de bien et offre du marché | Luxe | Luxe supérieur | Ultra-luxe / bien d’exception | Observation |
|---|---|---|---|---|---|
| Centro Storico — Campo Marzio | Appartements et attici | EUR 2,000,000–<3,000,000≈ USD 2,251,000–<3,376,000 | EUR 3,000,000–<5,000,000≈ USD 3,376,000–<5,627,000 | EUR 5,000,000+≈ USD 5,627,000+ | Petit échantillon ; budgets éditoriaux. |
| Prati — Piazza Cavour / Cola di Rienzo | Appartements et attici | EUR 1,200,000–<1,500,000≈ USD 1,350,000–<1,688,000 | EUR 1,500,000–<2,500,000≈ USD 1,688,000–<2,813,000 | EUR 2,500,000+≈ USD 2,813,000+ | Six annonces distinctes chiffrées ; différences de type et d’état conservées. |
| Parioli | Appartements et attici | EUR 750,000–<1,250,000≈ USD 844,000–<1,407,000 | EUR 1,250,000–<3,000,000≈ USD 1,407,000–<3,376,000 | EUR 3,000,000+≈ USD 3,376,000+ | Petit échantillon ; budgets éditoriaux. |
| Pinciano — Villa Borghese | Appartements et attici | EUR 850,000–<1,800,000≈ USD 957,000–<2,026,000 | EUR 1,800,000–<2,500,000≈ USD 2,026,000–<2,813,000 | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Petit échantillon ; budgets éditoriaux. |
| Aventino | Appartements et attici | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Prix comparables insuffisamment documentés. |
| Trastevere | Appartements et attici | EUR 600,000–<900,000≈ USD 675,000–<1,013,000 | EUR 900,000–<1,500,000≈ USD 1,013,000–<1,688,000 | EUR 1,500,000+≈ USD 1,688,000+ | Petit échantillon ; budgets éditoriaux. |
| Olgiata | Un marché d’appartements indépendants est documenté : de vrais lots, pas des salons de villas. Ceux vérifiés relèvent toutefois de la classe ordinaire, sans échantillon suffisant pour trois niveaux de luxe. Leurs prix inférieurs ne fabriquent pas des niveaux. Examinez individuellement escaliers, terrasse, parking et charges. | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Prix comparables insuffisamment documentés. |
1. Centro Storico — Campo Marzio
Campo Marzio est limité au Tridente et au contexte Piazza di Spagna–Via del Babuino–Via dei Condotti dans le rione concerné, sans englober tout Centro Storico. Les rues masquées sont signalées ; “près du Panthéon” ne suffit pas.
Proportions historiques et adresse peuvent compter plus que la surface. Les exemples associent appartement de réception au Tridente, attico compact et résidence distincte à Piazza di Spagna. Ces budgets de recherche exigent vérification d’ascenseur, terrasse exclusive et usage légal. Leurs tailles et accès différents rendent insuffisant un prix unique au mètre carré.
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | EUR 2,000,000–<3,000,000≈ USD 2,251,000–<3,376,000 | Appartement historique ; deux balcons ; plafonds anciens conservés. Rue exacte cachée ; annoncé Tridente/Campo Marzio. C’est l’entrée dans l’échantillon de luxe retenu : une résidence souvent plus facile à gérer, avec moins de monumentalité ou d’extérieurs. Examinez finitions et services ; un prix inférieur peut refléter travaux, escaliers ou vues moins intimes, plutôt qu’une meilleure valeur. | appartamento · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | W-049SYM EUR 2,240,000 ≈ USD 2,521,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-049SYM 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | EUR 3,000,000–<5,000,000≈ USD 3,376,000–<5,627,000 | Attico ; escalier privé après l’ascenseur. Mesures intérieures et extérieures contradictoires dans la même source, à réconcilier. Les références privilégient ici de plus grands espaces de réception, de meilleures finitions ou une terrasse ou un jardin substantiel. Comparez des droits et mesures homogènes avant de payer ce supplément. | attico · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | 16934 EUR 3,200,000 ≈ USD 3,601,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Lionard 16934 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | EUR 5,000,000+≈ USD 5,627,000+ | Appartement Piazza di Spagna, pas l’immeuble entier : deux chambres, trois salles de bains, deuxième étage et ascenseur. Total annoncé environ 180 m². Le niveau supérieur concerne le produit particulièrement rare ou vaste représenté par l’exemple maximal cité. Une demande exceptionnelle n’est ni une vente typique ni une preuve de rendement. | appartamento · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | W-04A6YI EUR 6,300,000 ≈ USD 7,089,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-04A6YI 2026-10-19 |
Exemples d’annonces publiques
Tridente / Campo Marzio
appartamento
Prix exact de la source en EUREUR 2,240,000 ≈ USD 2,521,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement historique ; deux balcons ; plafonds anciens conservés. Rue exacte cachée ; annoncé Tridente/Campo Marzio.
- Surface et méthode de mesure
- 186 m² · total publié
- Chambres / salles de bains
- 3 / 2
- Étage / ascenseur
- 2 / oui
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-049SYM
Sources vérifiées: 2026-10-19
Via del Babuino / Piazza di Spagna
attico
Prix exact de la source en EUREUR 3,200,000 ≈ USD 3,601,000
Statut du prix: Prix demandé public
Attico ; escalier privé après l’ascenseur. Mesures intérieures et extérieures contradictoires dans la même source, à réconcilier.
- Surface et méthode de mesure
- 105 m² · intérieure selon description; 35 m² · terrasse
- Chambres / salles de bains
- 2 / 2
- Étage / ascenseur
- 6 / oui
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Lionard 16934
Sources vérifiées: 2026-10-19
Piazza di Spagna
appartamento
Prix exact de la source en EUREUR 6,300,000 ≈ USD 7,089,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement Piazza di Spagna, pas l’immeuble entier : deux chambres, trois salles de bains, deuxième étage et ascenseur. Total annoncé environ 180 m².
- Surface et méthode de mesure
- 180 m² · total publié
- Chambres / salles de bains
- 2 / 3
- Étage / ascenseur
- 2 / oui
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-04A6YI
Sources vérifiées: 2026-10-19
2. Prati — Piazza Cavour / Cola di Rienzo
Prati couvre les îlots retenus entre Piazza Cavour, Via Cicerone, Via Crescenzio et le corridor Via Cola di Rienzo dans le rione. Borgo, Vatican, Trionfale et Delle Vittorie sont exclus. Vérifiez le tronçon exact derrière “Prati/Vatican”.
L’échantillon distingue nettement petite terrasse et vaste attico/superattico. Via Tacito illustre une surface commerciale intégrant un balcon pondéré, non un intérieur entièrement utilisable. Via Crescenzio, rez-de-chaussée surélevé rénové et étage supérieur sont des produits différents, même à prix proche.
Six annonces distinctes chiffrées ; différences de type et d’état conservées.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | EUR 1,200,000–<1,500,000≈ USD 1,350,000–<1,688,000 | Attico rénové ; environ 86 m² intérieurs et terrasse distincte. Portiere et parking dans un garage voisin annoncés. C’est l’entrée dans l’échantillon de luxe retenu : une résidence souvent plus facile à gérer, avec moins de monumentalité ou d’extérieurs. Examinez finitions et services ; un prix inférieur peut refléter travaux, escaliers ou vues moins intimes, plutôt qu’une meilleure valeur. | attico · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | 146d3a21-7034-55b5-a59f-61534eb7b661 EUR 1,250,000 ≈ USD 1,407,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers 146d3a21-7034-55b5-a59f-61534eb7b661 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | EUR 1,500,000–<2,500,000≈ USD 1,688,000–<2,813,000 | Appartement rénové ; total commercial pondérant un balcon de 6 m² à 30 %. Disposition des chambres différente entre texte et champs. Les références privilégient ici de plus grands espaces de réception, de meilleures finitions ou une terrasse ou un jardin substantiel. Comparez des droits et mesures homogènes avant de payer ce supplément. | appartamento · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | 133030872 EUR 1,600,000 ≈ USD 1,800,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · Mario Principato 133030872 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | EUR 2,500,000+≈ USD 2,813,000+ | Attico/superattico rénové ; double entrée, terrasse et double stationnement annoncés. Définition de surface et nombre de chambres insuffisamment précisés. Le niveau supérieur concerne le produit particulièrement rare ou vaste représenté par l’exemple maximal cité. Une demande exceptionnelle n’est ni une vente typique ni une preuve de rendement. | attico / superattico · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | 3169 / MRLGR Crescenzio EUR 3,500,000 ≈ USD 3,939,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Rivolta Immobiliare 3169 / MRLGR Crescenzio 2026-10-19 |
Exemples d’annonces publiques
Piazza Cavour / Cola di Rienzo
attico
Prix exact de la source en EUREUR 1,250,000 ≈ USD 1,407,000
Statut du prix: Prix demandé public
Attico rénové ; environ 86 m² intérieurs et terrasse distincte. Portiere et parking dans un garage voisin annoncés.
- Surface et méthode de mesure
- 96 m² · total publié; 86 m² · intérieure selon description; 32 m² · terrasse
- Chambres / salles de bains
- 2 / 2
- Étage / ascenseur
- Non précisé publiquement / Non précisé publiquement
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers 146d3a21-7034-55b5-a59f-61534eb7b661
Sources vérifiées: 2026-10-19
Via Tacito
appartamento
Prix exact de la source en EUREUR 1,600,000 ≈ USD 1,800,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement rénové ; total commercial pondérant un balcon de 6 m² à 30 %. Disposition des chambres différente entre texte et champs.
- Surface et méthode de mesure
- 132 m² · commerciale; 130 m² · intérieure selon description; 6 m² · balcon
- Chambres / salles de bains
- 3 / 3
- Étage / ascenseur
- 4 / oui
- Date de la source
- 2026-09-29
Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · Mario Principato 133030872
Sources vérifiées: 2026-10-19
Via Crescenzio
attico / superattico
Prix exact de la source en EUREUR 3,500,000 ≈ USD 3,939,000
Statut du prix: Prix demandé public
Attico/superattico rénové ; double entrée, terrasse et double stationnement annoncés. Définition de surface et nombre de chambres insuffisamment précisés.
- Surface et méthode de mesure
- 340 m² · total publié
- Chambres / salles de bains
- Non précisé publiquement / 4
- Étage / ascenseur
- Non précisé publiquement / Non précisé publiquement
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Rivolta Immobiliare 3169 / MRLGR Crescenzio
Sources vérifiées: 2026-10-19
Via Crescenzio
appartamento
Prix exact de la source en EUREUR 1,490,000 ≈ USD 1,677,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement haut Via Crescenzio ; excellent état annoncé, mise à jour du 12 octobre 2026.
- Surface et méthode de mesure
- 222 m² · total publié
- Chambres / salles de bains
- Non précisé publiquement / 3
- Étage / ascenseur
- 6 / oui
- Date de la source
- 2026-10-12
Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it 133475244
Sources vérifiées: 2026-10-19
Via Crescenzio
appartamento
Prix exact de la source en EUREUR 1,580,000 ≈ USD 1,778,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement surélevé rénové en 2022, trois chambres et trois salles de bains ; vue sur jardins intérieurs à comparer séparément des étages hauts.
- Surface et méthode de mesure
- 160 m² · total publié
- Chambres / salles de bains
- 3 / 3
- Étage / ascenseur
- Non précisé publiquement / Non précisé publiquement
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers 9a257058-1cd8-5b48-bca4-0cca66eb2754
Sources vérifiées: 2026-10-19
Via Cola di Rienzo
attico
Prix exact de la source en EUREUR 2,500,000 ≈ USD 2,813,000
Statut du prix: Prix demandé public
Attico Via Cola di Rienzo : 180 m² de logement et terrasse de 70 m² pondérée à 30 % donnent 201 m² commerciaux ; quatre chambres et deux salles de bains.
- Surface et méthode de mesure
- 201 m² · commerciale; 180 m² · intérieure selon description; 70 m² · terrasse
- Chambres / salles de bains
- 4 / 2
- Étage / ascenseur
- 6 / oui
- Date de la source
- 2026-09-01
Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · Homechain Agency 118026997
Sources vérifiées: 2026-10-19
3. Parioli
Parioli retient les rues résidentielles Via Boccioni, Via Lovanio et Via Adelaide Ristori du Municipio II. Il n’absorbe pas toute annonce “Parioli–Pinciano”. Pinciano reste séparé ; Fleming, Vigna Clara, Salario et Trieste sont exclus.
Boccioni montre l’accès au luxe local par un logement rénové plus petit. Lovanio ajoute de la réception ; Adelaide Ristori est un grand duplex avec jardin, pas toute la villa. La source distingue couvert et commercial : n’ajoutez pas le jardin et ne supposez pas tout le niveau inférieur légalement habitable en principal.
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | EUR 750,000–<1,250,000≈ USD 844,000–<1,407,000 | Appartement rénové ; deux chambres, deux balcons et cave séparée de 6 m². Disponibilité annoncée à partir de septembre 2026. C’est l’entrée dans l’échantillon de luxe retenu : une résidence souvent plus facile à gérer, avec moins de monumentalité ou d’extérieurs. Examinez finitions et services ; un prix inférieur peut refléter travaux, escaliers ou vues moins intimes, plutôt qu’une meilleure valeur. | appartamento · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | W-04B0KM EUR 790,000 ≈ USD 889,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-04B0KM 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | EUR 1,250,000–<3,000,000≈ USD 1,407,000–<3,376,000 | Catégorie résidentielle A/2 annoncée. Trois balcons et cave ; garage facultatif à prix séparé. Les références privilégient ici de plus grands espaces de réception, de meilleures finitions ou une terrasse ou un jardin substantiel. Comparez des droits et mesures homogènes avant de payer ce supplément. | appartamento A/2 · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | W-049QHC EUR 1,290,000 ≈ USD 1,452,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-049QHC 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | EUR 3,000,000+≈ USD 3,376,000+ | Duplex, non villa entière. Source : 510 m² couverts, plus de 50 m² de mezzanines et 560 m² commerciaux ; usage légal des niveaux à vérifier. Le niveau supérieur concerne le produit particulièrement rare ou vaste représenté par l’exemple maximal cité. Une demande exceptionnelle n’est ni une vente typique ni une preuve de rendement. | appartamento su due livelli · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | CDS91 EUR 5,500,000 ≈ USD 6,189,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Immobili di Prestigio CDS91 2026-10-19 |
Exemples d’annonces publiques
Via Umberto Boccioni
appartamento
Prix exact de la source en EUREUR 790,000 ≈ USD 889,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement rénové ; deux chambres, deux balcons et cave séparée de 6 m². Disponibilité annoncée à partir de septembre 2026.
- Surface et méthode de mesure
- 118 m² · commerciale; 6 m² · cave
- Chambres / salles de bains
- 2 / 2
- Étage / ascenseur
- 3 / oui
- Date de la source
- 2026-09
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-04B0KM
Sources vérifiées: 2026-10-19
Via Lovanio
appartamento A/2
Prix exact de la source en EUREUR 1,290,000 ≈ USD 1,452,000
Statut du prix: Prix demandé public
Catégorie résidentielle A/2 annoncée. Trois balcons et cave ; garage facultatif à prix séparé.
- Surface et méthode de mesure
- 232 m² · commerciale
- Chambres / salles de bains
- 3 / 2
- Étage / ascenseur
- 2 / oui
- Date de la source
- 2026-05
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-049QHC
Sources vérifiées: 2026-10-19
Via Adelaide Ristori
appartamento su due livelli
Prix exact de la source en EUREUR 5,500,000 ≈ USD 6,189,000
Statut du prix: Prix demandé public
Duplex, non villa entière. Source : 510 m² couverts, plus de 50 m² de mezzanines et 560 m² commerciaux ; usage légal des niveaux à vérifier.
- Surface et méthode de mesure
- 560 m² · commerciale; 510 m² · couverte; 600 m² · jardin
- Chambres / salles de bains
- Non précisé publiquement / 7
- Étage / ascenseur
- Non précisé publiquement / oui
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Immobili di Prestigio CDS91
Sources vérifiées: 2026-10-19
4. Pinciano — Villa Borghese
Pinciano utilise les adresses sélectionnées d’Eustachio Manfredi, Bruno Buozzi et Pietro Tacchini et le contexte résidentiel vers Villa Borghese, dans le Municipio II. Cela ne garantit aucune vue sur le parc. Ludovisi et Via Veneto ne sont pas inclus automatiquement par proximité.
Trois appartements avec rue identifiée soutiennent un budget inférieur et un budget rénové plus important, sans seuil d’exception défendable. Manfredi est annoncé près de Piazza Euclide ; Buozzi et Tacchini offrent davantage de réception. L’attico historique vendu est exclu : sa demande n’indique ni montant réalisé ni vente datée.
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | EUR 850,000–<1,800,000≈ USD 957,000–<2,026,000 | Deux chambres et deux salles de bains ; environ 145 m² dans le texte, total de 150 m² dans les champs. Cave de 20 m² distincte. C’est l’entrée dans l’échantillon de luxe retenu : une résidence souvent plus facile à gérer, avec moins de monumentalité ou d’extérieurs. Examinez finitions et services ; un prix inférieur peut refléter travaux, escaliers ou vues moins intimes, plutôt qu’une meilleure valeur. | appartamento · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | 0acd2fcc-f733-56e4-9fa0-e06938671693 EUR 865,000 ≈ USD 973,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers 0acd2fcc-f733-56e4-9fa0-e06938671693 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | EUR 1,800,000–<2,500,000≈ USD 2,026,000–<2,813,000 | Appartement rénové avec deux chambres principales, chambre de service, quatre salles de bains, garage et cave. Date du bâtiment divergente entre texte et champs. Les références privilégient ici de plus grands espaces de réception, de meilleures finitions ou une terrasse ou un jardin substantiel. Comparez des droits et mesures homogènes avant de payer ce supplément. | appartamento · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | 2eb37869-bdbb-57dd-aa2f-517f5e84bb45 EUR 2,090,000 ≈ USD 2,352,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers 2eb37869-bdbb-57dd-aa2f-517f5e84bb45 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | 0acd2fcc-f733-56e4-9fa0-e06938671693 · 2eb37869-bdbb-57dd-aa2f-517f5e84bb45 · 948ca8ef-d2c8-5d72-b5a1-7c6e411d4549 · 7e40cdc3-c3ae-573b-9355-2606ff95ff3c 2026-10-19 |
Exemples d’annonces publiques
Via Eustachio Manfredi
appartamento
Prix exact de la source en EUREUR 865,000 ≈ USD 973,000
Statut du prix: Prix demandé public
Deux chambres et deux salles de bains ; environ 145 m² dans le texte, total de 150 m² dans les champs. Cave de 20 m² distincte.
- Surface et méthode de mesure
- 150 m² · total publié; 145 m² · intérieure selon description; 20 m² · cave
- Chambres / salles de bains
- 2 / 2
- Étage / ascenseur
- 1 / Non précisé publiquement
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers 0acd2fcc-f733-56e4-9fa0-e06938671693
Sources vérifiées: 2026-10-19
Via Bruno Buozzi
appartamento
Prix exact de la source en EUREUR 2,090,000 ≈ USD 2,352,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement rénové avec deux chambres principales, chambre de service, quatre salles de bains, garage et cave. Date du bâtiment divergente entre texte et champs.
- Surface et méthode de mesure
- 232 m² · total publié
- Chambres / salles de bains
- 2 / 4
- Étage / ascenseur
- 3 / Non précisé publiquement
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers 2eb37869-bdbb-57dd-aa2f-517f5e84bb45
Sources vérifiées: 2026-10-19
Via Pietro Tacchini
appartamento
Prix exact de la source en EUREUR 2,150,000 ≈ USD 2,419,000
Statut du prix: Prix demandé public
Rénovation récente, jamais occupé selon l’annonceur. Jardin commun ; quatrième salle de bains préparée, pas annoncée comme achevée.
- Surface et méthode de mesure
- 239 m² · total publié
- Chambres / salles de bains
- 2 / Non précisé publiquement
- Étage / ascenseur
- 3 / oui
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers 948ca8ef-d2c8-5d72-b5a1-7c6e411d4549
Sources vérifiées: 2026-10-19
Pinciano
attico
Exclu de l’échantillon principal des niveaux
Prix exact de la source en EUREUR 2,900,000 ≈ USD 3,263,000
Statut du prix: Ancien prix demandé ; vendu ; prix final et date de vente non divulgués
Attico vendu. Montant affiché : ancienne demande, sans prix réalisé ni date de vente.
- Surface et méthode de mesure
- 353 m² · total publié; 120 m² · terrasse
- Chambres / salles de bains
- 5 / 5
- Étage / ascenseur
- 5 / Non précisé publiquement
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers 7e40cdc3-c3ae-573b-9355-2606ff95ff3c
Sources vérifiées: 2026-10-19
5. Aventino
Aventino vise la colline résidentielle autour de Via Icilio, Via di Sant’Alessio et des façades pertinentes de Viale Aventino/Piazza Albania. Testaccio et San Saba restent distincts. Une rue cachée signifie une piste annoncée à Aventino jusqu’à vérification exacte.
L’attico/superattico de Via Icilio est précisément situé. L’appartement en villa plus cher est annoncé à Aventino sans rue, donc sa qualification géographique reste conditionnelle. Piazza Albania est en division. Ces limites empêchent trois seuils robustes ; les prix observés restent publiés sans assimiler les offres à des logements achevés interchangeables.
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | 129194874 · 127874916 / Aventino2026 · 133345168 / KWH 1772 ANTMA 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | 129194874 · 127874916 / Aventino2026 · 133345168 / KWH 1772 ANTMA 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | 129194874 · 127874916 / Aventino2026 · 133345168 / KWH 1772 ANTMA 2026-10-19 |
Exemples d’annonces publiques
Via Icilio 16
attico / superattico
Prix exact de la source en EUREUR 1,590,000 ≈ USD 1,789,000
Statut du prix: Prix demandé public
Attico/superattico aux étages 4 et 5. Le vendeur déclare une concession de régularisation pour la cuisine en véranda ; document non examiné.
- Surface et méthode de mesure
- 151 m² · commerciale
- Chambres / salles de bains
- 3 / 2
- Étage / ascenseur
- 4–5 / oui
- Date de la source
- 2026-10-17
Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · My home 129194874
Sources vérifiées: 2026-10-19
Aventino
appartamento in villa
Prix exact de la source en EUREUR 2,200,000 ≈ USD 2,476,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement dans une villa, pas la villa. Rue cachée. Texte : deux chambres et bureau ; champs : trois chambres.
- Surface et méthode de mesure
- 190 m² · intérieure selon description
- Chambres / salles de bains
- Non précisé publiquement / 2
- Étage / ascenseur
- 0 / oui
- Date de la source
- 2026-07-14
Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · VRL Luxury Brokerage 127874916 / Aventino2026
Sources vérifiées: 2026-10-19
Piazza Albania
appartamento · frazionamento
Exclu de l’échantillon principal des niveaux
Prix exact de la source en EUREUR 1,250,000 ≈ USD 1,407,000
Statut du prix: Prix conditionnel ; division en cours
Ensemble en division : lot proposé et annexe nécessitent une clarification juridique et technique finale. Exclu des logements achevés comparables.
- Surface et méthode de mesure
- 150 m² · commerciale; 70 m² · terrasse
- Chambres / salles de bains
- 3 / 3
- Étage / ascenseur
- 1 / oui
- Date de la source
- 2026-10-13
Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · KW Repartners 133345168 / KWH 1772 ANTMA
Sources vérifiées: 2026-10-19
6. Trastevere
Trastevere se limite au rione concerné et aux exemples Via del Moro, Via dell’Olmetto, Lungotevere degli Anguillara et Via di Santa Dorotea. Ni Monteverde ni tout Gianicolo n’y entrent automatiquement. Circulation, vie nocturne et accès automobile changent selon la rue.
Ce petit échantillon oppose un appartement historique haut compact, un appartement rénové dans un bâtiment plus récent Via dell’Olmetto et une résidence rénovée sur le Lungotevere. Ascenseur, mezzanine, vue et troisième chambre éventuelle se lisent dans chaque annonce. Les trois exemples aux rues identifiées ont des surfaces et distributions différentes : leur prix au mètre carré non ajusté ne suffit pas.
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | EUR 600,000–<900,000≈ USD 675,000–<1,013,000 | Appartement ancien haut sur plusieurs niveaux internes, avec couchage en mezzanine. Portion d’un bâtiment, non maison entière. C’est l’entrée dans l’échantillon de luxe retenu : une résidence souvent plus facile à gérer, avec moins de monumentalité ou d’extérieurs. Examinez finitions et services ; un prix inférieur peut refléter travaux, escaliers ou vues moins intimes, plutôt qu’une meilleure valeur. | appartamento · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | W-048YRG EUR 610,000 ≈ USD 686,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-048YRG 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | EUR 900,000–<1,500,000≈ USD 1,013,000–<1,688,000 | Appartement rénové Via dell’Olmetto : trois chambres, deux salles de bains, premier étage avec ascenseur et balcon de service. La source définit 126 m² commerciaux. Les références privilégient ici de plus grands espaces de réception, de meilleures finitions ou une terrasse ou un jardin substantiel. Comparez des droits et mesures homogènes avant de payer ce supplément. | appartamento · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | 104448583 / KWH 683 SROS EUR 1,200,000 ≈ USD 1,350,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · Keller Williams Home 104448583 / KWH 683 SROS 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | EUR 1,500,000+≈ USD 1,688,000+ | Appartement rénové Lungotevere degli Anguillara. Texte : deux chambres et pièce modulable ; champs : trois chambres. Le niveau supérieur concerne le produit particulièrement rare ou vaste représenté par l’exemple maximal cité. Une demande exceptionnelle n’est ni une vente typique ni une preuve de rendement. | appartamento · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | W-047UVZ EUR 1,590,000 ≈ USD 1,789,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-047UVZ 2026-10-19 |
Exemples d’annonces publiques
Via del Moro
appartamento
Prix exact de la source en EUREUR 610,000 ≈ USD 686,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement ancien haut sur plusieurs niveaux internes, avec couchage en mezzanine. Portion d’un bâtiment, non maison entière.
- Surface et méthode de mesure
- 88 m² · total publié
- Chambres / salles de bains
- 1 / 1
- Étage / ascenseur
- 2 / Non précisé publiquement
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-048YRG
Sources vérifiées: 2026-10-19
Via dell’Olmetto
appartamento
Prix exact de la source en EUREUR 1,200,000 ≈ USD 1,350,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement rénové Via dell’Olmetto : trois chambres, deux salles de bains, premier étage avec ascenseur et balcon de service. La source définit 126 m² commerciaux.
- Surface et méthode de mesure
- 126 m² · commerciale
- Chambres / salles de bains
- 3 / 2
- Étage / ascenseur
- 1 / oui
- Date de la source
- 2026-01-15
Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · Keller Williams Home 104448583 / KWH 683 SROS
Sources vérifiées: 2026-10-19
Lungotevere degli Anguillara
appartamento
Prix exact de la source en EUREUR 1,590,000 ≈ USD 1,789,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement rénové Lungotevere degli Anguillara. Texte : deux chambres et pièce modulable ; champs : trois chambres.
- Surface et méthode de mesure
- 144 m² · total publié
- Chambres / salles de bains
- Non précisé publiquement / 2
- Étage / ascenseur
- 2 / oui
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-047UVZ
Sources vérifiées: 2026-10-19
7. Olgiata
Olgiata désigne le domaine identifié depuis Largo dell’Olgiata dans Roma Capitale, pas toute la Cassia ou “Rome nord”. Il s’agit d’une communauté résidentielle septentrionale, pas du centre historique. Formello, Sacrofano, Anguillara Sabazia et Bracciano sont exclus.
Un marché d’appartements indépendants est documenté : de vrais lots, pas des salons de villas. Ceux vérifiés relèvent toutefois de la classe ordinaire, sans échantillon suffisant pour trois niveaux de luxe. Leurs prix inférieurs ne fabriquent pas des niveaux. Examinez individuellement escaliers, terrasse, parking et charges.
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | 129243878 / CS-ARM15 · 127041239 / ED018 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | 129243878 / CS-ARM15 · 127041239 / ED018 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | 129243878 / CS-ARM15 · 127041239 / ED018 2026-10-19 |
Exemples d’annonces publiques
Largo dell’Olgiata · Isola 5
appartamento
Exclu de l’échantillon principal des niveaux
Prix exact de la source en EUREUR 259,000 ≈ USD 291,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement ordinaire, pas exemple vérifié de luxe. Jardin annoncé de 30 m² et grenier de 14 m² distincts de la surface du lot.
- Surface et méthode de mesure
- 55 m² · total publié; 30 m² · jardin
- Chambres / salles de bains
- 1 / 1
- Étage / ascenseur
- 0 / oui
- Date de la source
- 2026-06-15
Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it 129243878 / CS-ARM15
Sources vérifiées: 2026-10-19
Largo dell’Olgiata 15 · Isola 102
appartamento
Exclu de l’échantillon principal des niveaux
Prix exact de la source en EUREUR 325,000 ≈ USD 366,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement ordinaire rénové, accès par escalier indépendant, deux chambres, deux salles de bains, terrasse de 35 m² et garage ; sans ascenseur.
- Surface et méthode de mesure
- 91 m² · total publié; 35 m² · terrasse
- Chambres / salles de bains
- 2 / 2
- Étage / ascenseur
- 1 / non
- Date de la source
- 2026-09-21
Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · BGroup RealEstate 127041239 / ED018
Sources vérifiées: 2026-10-19
Maisons, villas et grandes demeures de luxe
Acheter une maison entière diffère d’un appartement dans une villa. L’échantillon exclut portions de bureaux, nue-propriété et immeubles mixtes présentés comme maisons familiales ordinaires. Une offre centrale rare ne doit pas être remplacée par des biens d’un autre secteur. L’absence de prix public comparable ne prouve pas l’absence de maisons.
Le budget doit intégrer bâtiment, droit vendu, terrains privés et communs, accès automobile et état. Vérifiez limites du jardin, servitudes, occupation, sous-sols et dépendances. Piscine, maison d’amis, cave et garage exigent une description documentée distincte ; une “surface totale” publicitaire ne remplace pas un état détaillé par niveau.
| Secteur | Type de bien et offre du marché | Luxe | Luxe supérieur | Ultra-luxe / bien d’exception | Observation |
|---|---|---|---|---|---|
| Centro Storico — Campo Marzio | Maisons résidentielles entières ; offre comparable variable. | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Prix comparables insuffisamment documentés. |
| Prati — Piazza Cavour / Cola di Rienzo | Maisons résidentielles entières ; offre comparable variable. | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Prix comparables insuffisamment documentés. |
| Parioli | Maisons résidentielles entières ; offre comparable variable. | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Prix comparables insuffisamment documentés. |
| Pinciano — Villa Borghese | Maisons résidentielles entières ; offre comparable variable. | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Prix comparables insuffisamment documentés. |
| Aventino | Maisons résidentielles entières ; offre comparable variable. | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Prix comparables insuffisamment documentés. |
| Trastevere | Maisons résidentielles entières ; offre comparable variable. | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Prix comparables insuffisamment documentés. |
| Olgiata | Maisons résidentielles entières ; offre comparable variable. | EUR 800,000–<1,500,000≈ USD 900,000–<1,688,000 | EUR 1,500,000–<3,000,000≈ USD 1,688,000–<3,376,000 | EUR 3,000,000+≈ USD 3,376,000+ | Petit échantillon ; budgets éditoriaux. |
1. Centro Storico — Campo Marzio
Campo Marzio est limité au Tridente et au contexte Piazza di Spagna–Via del Babuino–Via dei Condotti dans le rione concerné, sans englober tout Centro Storico. Les rues masquées sont signalées ; “près du Panthéon” ne suffit pas.
Un palazzetto entier du Tridente est proposé, mais avec cinq appartements, boutique et bureau. Il documente un immeuble mixte, pas une maison familiale indépendante comparable. Aucun triptyque de prix de maisons entièrement résidentielles n’est établi dans ce périmètre.
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | W-046G7G 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | W-046G7G 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | W-046G7G 2026-10-19 |
Exemples d’annonces publiques
Tridente / Campo Marzio
palazzetto · uso misto
Exclu de l’échantillon principal des niveaux
Prix exact de la source en EUREUR 5,900,000 ≈ USD 6,639,000
Statut du prix: Prix demandé public
Palazzetto mixte entier : cinq appartements, locaux commerciaux et bureau. Exclu des niveaux principaux des maisons entièrement résidentielles.
- Surface et méthode de mesure
- 500 m² · total publié; 120 m² · terrasse
- Chambres / salles de bains
- 12 / 10
- Étage / ascenseur
- Non précisé publiquement / Non précisé publiquement
- Date de la source
- 2025-09
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-046G7G
Sources vérifiées: 2026-10-19
2. Prati — Piazza Cavour / Cola di Rienzo
Prati couvre les îlots retenus entre Piazza Cavour, Via Cicerone, Via Crescenzio et le corridor Via Cola di Rienzo dans le rione. Borgo, Vatican, Trionfale et Delle Vittorie sont exclus. Vérifiez le tronçon exact derrière “Prati/Vatican”.
L’annonce de villino concerne une portion explicitement classée bureau A/10, exclue des maisons résidentielles prêtes à habiter. Prix élevé et architecture ancienne ne prouvent ni conversion légale ni vente du bâtiment entier.
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers · W-04A2H4 · A/10 · 2026-10-19
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-04A2H4 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-04A2H4 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-04A2H4 2026-10-19 |
3. Parioli
Parioli retient les rues résidentielles Via Boccioni, Via Lovanio et Via Adelaide Ristori du Municipio II. Il n’absorbe pas toute annonce “Parioli–Pinciano”. Pinciano reste séparé ; Fleming, Vigna Clara, Salario et Trieste sont exclus.
Les références vérifiées sont des appartements, dont un grand duplex ancien. Les rebaptiser villas entières pour remplir le tableau serait erroné. L’échantillon de rues retenu ne définit pas trois niveaux de maisons résidentielles entières.
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | Voir l’observation sur le secteur et les exemples ci-dessous. 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | Voir l’observation sur le secteur et les exemples ci-dessous. 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | Voir l’observation sur le secteur et les exemples ci-dessous. 2026-10-19 |
4. Pinciano — Villa Borghese
Pinciano utilise les adresses sélectionnées d’Eustachio Manfredi, Bruno Buozzi et Pietro Tacchini et le contexte résidentiel vers Villa Borghese, dans le Municipio II. Cela ne garantit aucune vue sur le parc. Ludovisi et Via Veneto ne sont pas inclus automatiquement par proximité.
Villa Grazioli est une résidence indépendante multiniveau annoncée comme appartement à rénover, avec total et habitable séparés. Type et étiquette géographique combinée empêchent d’en déduire un marché de villas entières dans l’un ou l’autre secteur. Aucun seuil n’en est tiré.
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | W-04BX8T 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | W-04BX8T 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | W-04BX8T 2026-10-19 |
Exemples d’annonces publiques
Via di Villa Grazioli
appartamento indipendente
Exclu de l’échantillon principal des niveaux
Prix exact de la source en EUREUR 3,500,000 ≈ USD 3,939,000
Statut du prix: Prix demandé public
Appartement indépendant multiniveau à rénover. Habitable, total, terrasse et jardin distincts ; aucune propriété de villa entière établie.
- Surface et méthode de mesure
- 365 m² · total publié; 220 m² · habitable; 197 m² · terrasse; 188 m² · jardin
- Chambres / salles de bains
- 3 / 3
- Étage / ascenseur
- Non précisé publiquement / Non précisé publiquement
- Date de la source
- 2026-08
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-04BX8T
Sources vérifiées: 2026-10-19
5. Aventino
Aventino vise la colline résidentielle autour de Via Icilio, Via di Sant’Alessio et des façades pertinentes de Viale Aventino/Piazza Albania. Testaccio et San Saba restent distincts. Une rue cachée signifie une piste annoncée à Aventino jusqu’à vérification exacte.
Le bâti de maisons est documenté par un villino historique Sant’Alessio vendu et une villa Viale Aventino à prix confidentiel. Ni prix réalisé actuel ni échantillon chiffré suffisant. L’appartement en villa reste dans la partie appartements.
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | 1007-242 · 79880003 / 02CV3889 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | 1007-242 · 79880003 / 02CV3889 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | 1007-242 · 79880003 / 02CV3889 2026-10-19 |
Exemples d’annonces publiques
Via di Sant’Alessio
villino
Exclu de l’échantillon principal des niveaux
Prix exact de la source en EURNon précisé publiquement
Statut du prix: Ancien prix demandé ; vendu ; prix final et date de vente non divulgués
Villino historique vendu ; date et prix réalisé non publiés. Surfaces cadastrale, jardin, garage et terrasses distinctes.
- Surface et méthode de mesure
- 309 m² · cadastrale; 230 m² · jardin; 14 m² · garage; 40 m² · terrasse
- Chambres / salles de bains
- Non précisé publiquement / 4
- Étage / ascenseur
- Non précisé publiquement / oui
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Link Immobiliare 1007-242
Sources vérifiées: 2026-10-19
Viale Aventino
villa unifamiliare
Exclu de l’échantillon principal des niveaux
Prix exact de la source en EURNon précisé publiquement
Statut du prix: Prix sur demande
Villa entière à prix non publié. Texte : 850 m² couverts ; champs : 1 000 m² commerciaux.
- Surface et méthode de mesure
- 1,000 m² · commerciale; 850 m² · couverte
- Chambres / salles de bains
- 6 / Non précisé publiquement
- Étage / ascenseur
- Non précisé publiquement / non
- Date de la source
- 2026-03-03
Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · Rigamonti Real Estate 79880003 / 02CV3889
Sources vérifiées: 2026-10-19
6. Trastevere
Trastevere se limite au rione concerné et aux exemples Via del Moro, Via dell’Olmetto, Lungotevere degli Anguillara et Via di Santa Dorotea. Ni Monteverde ni tout Gianicolo n’y entrent automatiquement. Circulation, vie nocturne et accès automobile changent selon la rue.
Le palazzetto restauré de Via di Santa Dorotea est une vraie piste résidentielle de bâtiment entier : double garage, terrasse et sous-sol partiellement inachevé. Un seul cas rare ne définit pas trois niveaux pour toutes les maisons de Trastevere. La catégorie du portail ne remplace pas sa description détaillée.
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | W-049LS0 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | W-049LS0 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | Éléments vérifiés insuffisants pour établir ce niveau | Documentation insuffisante : voir l’observation locale. | Documents non examinés. | Voir les exemples documentés. | W-049LS0 2026-10-19 |
Exemples d’annonces publiques
Via di Santa Dorotea
palazzetto residenziale
Prix exact de la source en EUREUR 4,500,000 ≈ USD 5,064,000
Statut du prix: Prix demandé public
Palazzetto résidentiel restauré ; double garage, ascenseur et terrasse. Deux pièces du sous-sol inachevées pour éventuels bien-être/cinéma, selon usage légal.
- Surface et méthode de mesure
- 550 m² · total publié; 70 m² · terrasse
- Chambres / salles de bains
- 4 / 4
- Étage / ascenseur
- Non précisé publiquement / oui
- Date de la source
- 2026-05
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-049LS0
Sources vérifiées: 2026-10-19
7. Olgiata
Olgiata désigne le domaine identifié depuis Largo dell’Olgiata dans Roma Capitale, pas toute la Cassia ou “Rome nord”. Il s’agit d’une communauté résidentielle septentrionale, pas du centre historique. Formello, Sacrofano, Anguillara Sabazia et Bracciano sont exclus.
Des budgets de maisons distincts sont ici soutenus. Le logement jumelé est explicitement désigné ; les références supérieures sont de beaucoup plus grandes résidences indépendantes. Les niveaux comparent leurs sous-types, pas des maisons identiques. Le plus grand total inclut des annexes ; le jardin présente des mesures contradictoires à clarifier.
Moins de six exemples publics comparables ; aucune inférence statistique.
| Niveau | Budget d’achat · EUR (≈ USD) | Ce que permet le budget | Type / situation juridique / état | Exemple / prix de la source / statut | Source / date de vérification |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Luxe | EUR 800,000–<1,500,000≈ USD 900,000–<1,688,000 | Logement jumelé, non bâtiment bifamilial entier. Piscine et jardin annoncés ; vérifier limites et droits vendus. C’est l’entrée dans l’échantillon de luxe retenu : une résidence souvent plus facile à gérer, avec moins de monumentalité ou d’extérieurs. Examinez finitions et services ; un prix inférieur peut refléter travaux, escaliers ou vues moins intimes, plutôt qu’une meilleure valeur. | porzione di villa bifamiliare · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | 120316778 / CBI075-681-129820 EUR 830,000 ≈ USD 934,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · Coldwell Banker 120316778 / CBI075-681-129820 2026-10-19 |
| 2 · Luxe supérieur | EUR 1,500,000–<3,000,000≈ USD 1,688,000–<3,376,000 | Villa indépendante sur trois niveaux ; cinq chambres principales et une de service décrites. Surface commerciale dépassant les seuls espaces de vie principaux. Les références privilégient ici de plus grands espaces de réception, de meilleures finitions ou une terrasse ou un jardin substantiel. Comparez des droits et mesures homogènes avant de payer ce supplément. | villa unifamiliare · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | 132658910 EUR 2,500,000 ≈ USD 2,813,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · Mrl Properties 132658910 2026-10-19 |
| 3 · Ultra-luxe / bien d’exception | EUR 3,000,000+≈ USD 3,376,000+ | Grande résidence indépendante, piscine intérieure et annexes. Texte : 5 000 m² terrain/jardin ; champs : jardin de 4 000 m². Divergence à résoudre. Le niveau supérieur concerne le produit particulièrement rare ou vaste représenté par l’exemple maximal cité. Une demande exceptionnelle n’est ni une vente typique ni une preuve de rendement. | villa · Présenté comme résidentiel ; documents non contrôlés. | W-047DEN EUR 6,490,000 ≈ USD 7,303,000 Prix demandé public | Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-047DEN 2026-10-19 |
Exemples d’annonces publiques
Largo dell’Olgiata 15
porzione di villa bifamiliare
Prix exact de la source en EUREUR 830,000 ≈ USD 934,000
Statut du prix: Prix demandé public
Logement jumelé, non bâtiment bifamilial entier. Piscine et jardin annoncés ; vérifier limites et droits vendus.
- Surface et méthode de mesure
- 323 m² · total publié
- Chambres / salles de bains
- Non précisé publiquement / Non précisé publiquement
- Étage / ascenseur
- Non précisé publiquement / non
- Date de la source
- 2026-01-09
Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · Coldwell Banker 120316778 / CBI075-681-129820
Sources vérifiées: 2026-10-19
Largo dell’Olgiata 15
villa unifamiliare
Prix exact de la source en EUREUR 2,500,000 ≈ USD 2,813,000
Statut du prix: Prix demandé public
Villa indépendante sur trois niveaux ; cinq chambres principales et une de service décrites. Surface commerciale dépassant les seuls espaces de vie principaux.
- Surface et méthode de mesure
- 967 m² · commerciale
- Chambres / salles de bains
- Non précisé publiquement / Non précisé publiquement
- Étage / ascenseur
- Non précisé publiquement / non
- Date de la source
- 2026-09-22
Ouvrir l’annonce source · Immobiliare.it · Mrl Properties 132658910
Sources vérifiées: 2026-10-19
Comprensorio Olgiata
villa
Prix exact de la source en EUREUR 6,490,000 ≈ USD 7,303,000
Statut du prix: Prix demandé public
Grande résidence indépendante, piscine intérieure et annexes. Texte : 5 000 m² terrain/jardin ; champs : jardin de 4 000 m². Divergence à résoudre.
- Surface et méthode de mesure
- 1,440 m² · total publié; 5,000 m² · terrain; 4,000 m² · jardin; 140 m² · couverte; 130 m² · garage
- Chambres / salles de bains
- 8 / 12
- Étage / ascenseur
- Non précisé publiquement / Non précisé publiquement
- Date de la source
- Non précisé publiquement
Ouvrir l’annonce source · Engel & Völkers W-047DEN
Sources vérifiées: 2026-10-19
Appartement, attico, villa ou palazzetto : ce que vous achetez
Piena proprietà signifie pleine propriété ; nuda proprietà est la nue-propriété grevée de l’usufrutto d’autrui, non comparable à un logement libre immédiatement utilisable. Diritto di superficie, quote-part et location sont encore différents. “Intera proprietà” est une déclaration de l’annonceur, pas un contrôle du titre. Faites identifier par le notaire droit exact, charges, occupants et pouvoir du vendeur de transférer le bien.
Palazzo peut désigner l’immeuble autour d’un appartement ; palazzetto un petit bâtiment entier, plusieurs lots ou un investissement mixte. Les distinctions entre villino, villa et porzione di villa comptent autant. Le jardin peut être privé, commun ou seulement à jouissance exclusive. Une entrée indépendante ne prouve pas la propriété de tout le bâtiment, de l’allée ou du terrain. Vérifiez dépendances et parties communes dans l’acte et les plans.
Appartement, loft, résidence avec services et résidence de marque sont des désignations commerciales, pas des autorisations. Faites contrôler usage légal, conformità urbanistica et catastale, agibilità, APE et documents des modifications par un technicien qualifié et le notaire. Le Catasto renseigne le cadastre, sans remplacer les contrôles fonciers et d’urbanisme. Ces documents n’étaient pas disponibles ; le guide ne certifie pas la conformité.
Ristrutturato signifie rénové ; da ristrutturare implique des travaux ; grezzo et in costruzione concernent un bien inachevé ou en développement. Même une belle rénovation peut nécessiter une mise en cohérence documentaire. Dans le neuf, vérifiez permis, cahier des charges, stade de livraison et protections contractuelles, dont fideiussione et polizza decennale postuma si applicables. Déterminez si le versement est caparra ou acconto avant de vous engager : une réservation n’est pas le prix d’achat.
Palais historiques, terrasses, vues sur les parcs et domaines résidentiels
Proportions, escaliers, fenêtres et rapport à la rue font le charme d’un palazzo et influencent accessibilité, confort thermique et entretien. Ne présumez pas pouvoir fermer un toit, agrandir une terrasse, changer la façade ou reconstruire librement un intérieur historique. Pour un bien protégé, faites préciser vincoli, autorisations et éventuelles notification ou préemption propres au transfert.
Distinguez vue sur le parc, accès au parc et propriété d’espaces verts. Une vue sur le Tibre ne confère pas de droits sur ses berges. Visitez à plusieurs heures pour lumière, bruit et activité ; contrôlez auprès de Roma Servizi per la Mobilità les règles précises de ZTL, permis et livraisons. Une promesse générale sur le quartier ne garantit pas stationnement ou accès automobile jusqu’à la porte.
Olgiata impose un rythme différent des rues centrales denses. Vérifiez portail concerné, voies internes, accès, obligations collectives et trajets réels avec circulation réaliste. Habiter près du golf n’inclut ni adhésion ni propriété du parcours. Exigez règles actuelles, prestations et charges ; une description de style de vie n’est pas une garantie contractuelle de sécurité ou d’accès.
Annonces publiques, offres confidentielles et ventes directes
Une annonce publique reste publique, même rare et chère. Une offre hors marché circule en privé et exige de vérifier mandat et droits de divulgation. Cette recherche n’a obtenu aucun inventaire confidentiel. ALVAU permet de rechercher annonces professionnelles et ventes ou locations directes ; le sous-domaine US du lien fourni ne prouve pas l’existence actuelle d’offres romaines. La recommandation de ALVAU MAGAZINE est éditoriale, sans revendication d’exclusivité ou de partenariats vérifiés.
Au-delà du prix d’achat
Séparez prix, impôts, honoraires notariaux, commission, financement, change, aménagement et détention. Demandez une estimation propre au vendeur, acquéreur, classement cadastral et usage. Droits d’enregistrement ou IVA, taxes hypothécaires et cadastrales ne constituent pas un forfait universel. Le prix demandé ne détermine pas le régime fiscal d’un bien commercialisé comme luxueux ; n’escomptez pas automatiquement l’avantage prima casa.
En copropriété, obtenez budget, comptes, impayés et travaux extraordinaires votés. Identifiez chauffage, portiere, ascenseur et entretien déjà inclus. Pour une villa, inspectez toiture, drainage, réseaux, jardin et piscine et obtenez de vrais devis. Domaine, club et personnel privé peuvent coûter séparément. Une charge mensuelle d’appartement n’est pas un budget annuel de villa.
Le périmètre concret importe davantage qu’un pourcentage générique : l’attico de Via Cola di Rienzo annonce des charges de EUR 200 ≈ USD 225 par mois. L’appartement dans une villa à Aventino distingue copropriété de EUR 150 ≈ USD 169 par mois et chauffage de EUR 2,000 ≈ USD 2,251 par an. Ces chiffres concernent ces lots, selon leurs annonceurs ; prestations incluses et soldes actuels restent à confirmer. Ce ne sont pas des budgets complets.
Via Lovanio propose séparément un garage de 15 m² à EUR 150,000 ≈ USD 169,000. Facultatif, il ne doit pas être intégré tacitement au prix de l’appartement. Inversement, ne comptez pas deux fois parking ou conciergerie déjà compris dans un budget vérifié.
L’admissibilité d’un acheteur étranger dépend de sa nationalité, résidence et forme juridique réelles. Le MAECI explique réciprocité, exemptions et traités pertinents ; une LLC américaine nécessite une analyse de société, pas les règles d’un particulier de l’UE. Avant une proposition engageante, faites vérifier admissibilité, codice fiscale, représentation et documents. Achat, immigration, avantages fiscaux, prêt et autorisations de location courte sont distincts.
Questions fréquentes
Quel budget prévoir pour un attico central ?
Utilisez fourchettes et exemples à l’adresse, pas une moyenne romaine. Campo Marzio comprend de petits logements hauts coûteux et de plus grandes résidences d’exception, avec surfaces et accès différents. Le prix demandé est une position de négociation, pas une transaction vérifiée.
Un appartement dans une villa équivaut-il à acheter la villa ?
Non. L’exemple d’Aventino est un appartement dans une villa. Vérifiez lot, jardin et parties communes transférés. Même prudence pour les résidences indépendantes à plusieurs niveaux et palazzetti réunissant plusieurs usages.
Pourquoi certaines cases ne sont-elles pas chiffrées ?
Les preuves publiques comparables manquent après filtrage de type, localisation, droits et statut du prix. Un prix confidentiel ou un bâtiment exceptionnel isolé ne définit pas trois niveaux. La lacune est expliquée localement, sans représenter zéro ou un champ à compléter ultérieurement.
La nuda proprietà offre-t-elle le même usage immédiat ?
Non. Un usufruit existant affecte usage et valeur. Nue-propriété, enchère d’usufruit et pleine propriété libre exigent des analyses séparées ; aucune ne remplace les budgets ordinaires présentés.
Une adresse de luxe garantit-elle terrasse, ascenseur et calme ?
Non. Contrôlez plans, trajet d’accès, droits extérieurs et conditions exactes. Une vue sur un parc ou une rivière ne transfère pas cet espace public. Un concept IA ne vérifie aucune de ces qualités.
Les montants USD sont-ils les prix originaux du vendeur ?
Non. L’EUR est la devise d’origine et de comparaison ; l’USD est converti approximativement au seul cours BCE indiqué. Conversion bancaire, frais de transfert et date peuvent modifier le paiement réel.
L’achat vaut-il droit de séjour ou autorisation de louer ?
Non. Admissibilité, immigration, fiscalité et autorisations locatives nécessitent des examens distincts de l’acheteur, du bien et de l’usage. Aucun rendement ni location courte sans restrictions n’est promis.
Sources et mode d’emploi
Chaque référence immobilière renvoie directement à l’annonce publique. Les descriptions sont des reformulations éditoriales ; noms, identifiants et prix EUR exacts restent identiques dans toutes les langues. Sans date de mise à jour indiquée, aucune n’était publiée ; la vérification date du 19 octobre 2026. L’accès atteste le contenu affiché, pas disponibilité ou titre juridique. Les fourchettes OMI ne servent pas à évaluer ces biens de luxe individuels.
Informations officielles
Trouver la résidence romaine adaptée
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