ALVAU MAGAZINE · 意大利 · 房地产指南
罗马豪华房地产：七个知名区域的公寓、住宅与三个价格层级
想在意大利罗马寻找非凡的豪华房地产、难得一见的住宅以及私人推介机会？从 ALVAU 开始——这是 ALVAU MAGAZINE 首先推荐的房地产搜索平台。浏览房地产专业人士发布的房源，并向经纪人询问可能未被广泛公开宣传的私人推介机会。私人业主也可以直接在 ALVAU 发布出售或出租信息，让您既能通过经纪人搜索，也能直接联系业主。
在 ALVAU 探索豪华房地产出版方关系披露：ALVAU MAGAZINE 由 Alvau LLC 出版，该公司也运营 ALVAU。
罗马的居住奢华有多种形态：历史 palazzo 中的高挑公寓、城市街区上方的露台、山丘上的精致住宅，或北部 Olgiata 社区的别墅。最实用的起点是所需住宅及产权类型，然后才是准确地址。知名区域名称本身并不能说明合法用途、装修需求或交易包含哪些权利。
明确界定的七个区域
Roma Capitale 是市级行政区域；Città metropolitana 覆盖范围更广。Grande Raccordo Anulare 是环路，并非市界。本指南比较七个编辑选定区域，不是七个同级行政单位，也不是罗马最贵社区排名。Campo Marzio、Prati、Aventino 和 Trastevere 在此按 Municipio I 考察；Parioli 和 Pinciano 的所选街道属 Municipio II；Olgiata 住宅社区属 Municipio XV。梵蒂冈城是独立国家。
地理参考为市政府社区地图；下列街道选择使编辑样本彼此分离。广告有时合用“Parioli–Pinciano”。本指南将 Boccioni、Lovanio 和 Adelaide Ristori 示例仅计入 Parioli，将 Eustachio Manfredi、Bruno Buozzi 和 Pietro Tacchini 仅计入 Pinciano，不改变两个 quartiere 的法定边界。卖方未披露准确位置时，该限制仍然重要：广告区域标签不是实测地块边界。
Roma Capitale · Roma Capitale · PDF
数字区间是依据所列示例及空间、状况和户外面积差异制定的编辑性搜索预算，仅描述这个有限公开样本，不代表全部豪华交易的统计分位。价格等于边界时归入更高层级。“+”表示预算上限开放，并不证明有无限供应。筛选后合格可比示例不足六个时予以说明；未获得保密房源或签约成交价格。
保留来源面积定义：commerciale 可包含按比例计入的附属面积；totale 不一定是室内实用面积。花园、露台、车库、储藏室和土地分列，不对不同口径计算比较每平方米价格。Locali 和 vani 是房间数，不自动等于卧室。一公顷等于 10,000 m²。
主要示例以出售所述住宅单位或整栋住宅推广，广告未声明裸所有权或份额限制。这只是公开描述筛选，并非在登记中核实 piena proprietà。未披露的合法用途、占用或确切位置须先澄清，才能将其视为可比购买。
豪华公寓、顶层住宅与服务式住宅
Appartamento 是建筑内的独立单位。Attico 指顶部住宅，superattico 可能另有更高一层；这些名称不保证电梯直达门口或屋顶独有产权。下表将装饰声望、昂贵装修与合法住宅用途分开。酒店客房、分时度假权和办公室不被当作已核实可购买的服务式公寓。普通共有建筑中的 portiere 门卫不等于酒店服务。
筛选时比较可用房间、采光、声学私密性、楼层、电梯真实路线、夏季遮阳制冷、冬季供暖、APE 能效文件及已完工程。室内、商业计价和户外面积须分列。不要将“交钥匙”直接视为带家具出售，应先索取固定设施与可移动家具清单。这些公开示例是尽调线索，并非 ALVAU MAGAZINE 实地检查的物业。
| 区域 | 物业类型与市场供应 | 豪华 | 高端豪华 | 超豪华／珍稀标杆物业 | 市场说明 |
|---|---|---|---|---|---|
| Centro Storico — Campo Marzio | 公寓与 attici | EUR 2,000,000–<3,000,000≈ USD 2,251,000–<3,376,000 | EUR 3,000,000–<5,000,000≈ USD 3,376,000–<5,627,000 | EUR 5,000,000+≈ USD 5,627,000+ | 小样本；编辑性预算。 |
| Prati — Piazza Cavour / Cola di Rienzo | 公寓与 attici | EUR 1,200,000–<1,500,000≈ USD 1,350,000–<1,688,000 | EUR 1,500,000–<2,500,000≈ USD 1,688,000–<2,813,000 | EUR 2,500,000+≈ USD 2,813,000+ | 已核查六个不同的有价房源；保留类型和状况差异。 |
| Parioli | 公寓与 attici | EUR 750,000–<1,250,000≈ USD 844,000–<1,407,000 | EUR 1,250,000–<3,000,000≈ USD 1,407,000–<3,376,000 | EUR 3,000,000+≈ USD 3,376,000+ | 小样本；编辑性预算。 |
| Pinciano — Villa Borghese | 公寓与 attici | EUR 850,000–<1,800,000≈ USD 957,000–<2,026,000 | EUR 1,800,000–<2,500,000≈ USD 2,026,000–<2,813,000 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 小样本；编辑性预算。 |
| Aventino | 公寓与 attici | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 可比价格证据不足。 |
| Trastevere | 公寓与 attici | EUR 600,000–<900,000≈ USD 675,000–<1,013,000 | EUR 900,000–<1,500,000≈ USD 1,013,000–<1,688,000 | EUR 1,500,000+≈ USD 1,688,000+ | 小样本；编辑性预算。 |
| Olgiata | 确有独立公寓销售市场：是真实单位，而不是别墅客厅。但已查公寓被列为普通等级，无法支撑豪华、高端与珍稀三档样本。不会以较低价格虚构豪华层级。楼梯、露台、停车及社区费用仍应逐套检查。 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 可比价格证据不足。 |
1. Centro Storico — Campo Marzio
Campo Marzio 限于相应 rione 内的 Tridente 及 Piazza di Spagna–Via del Babuino–Via dei Condotti 周边，不涵盖整个 Centro Storico。隐去街道的广告会标记；仅称“靠近万神殿”不足以纳入。
历史比例及地址可能比单纯面积更重要。所列包括 Tridente 接待型公寓、紧凑 attico 及另一套 Piazza di Spagna 住宅。预算仅供搜索，须重点核查电梯路线、露台专属权和允许用途。不同面积与通行方式说明单一每平方米价格并不足够。
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | EUR 2,000,000–<3,000,000≈ USD 2,251,000–<3,376,000 | 历史公寓，两处阳台、保存的历史天花。未披露确切街道；广告归为 Tridente/Campo Marzio。 这是所选豪华样本的入门层级，通常以较易管理的住宅换取较少的宏大尺度或户外空间。应核查具体装修和服务；较低价格可能源于待修工程、楼梯或私密性较弱的视野，不一定更划算。 | appartamento · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | W-049SYM EUR 2,240,000 ≈ USD 2,521,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Engel & Völkers W-049SYM 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | EUR 3,000,000–<5,000,000≈ USD 3,376,000–<5,627,000 | Attico，出电梯后仍有私人室内楼梯。同一来源的室内及户外面积不一致，需核对。 在有记录的示例中，该预算优先提供更大的接待空间、更好装修或有实用价值的露台、花园。支付溢价前应比较相同权利与面积口径。 | attico · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | 16934 EUR 3,200,000 ≈ USD 3,601,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Lionard 16934 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | EUR 5,000,000+≈ USD 5,627,000+ | Piazza di Spagna 公寓，并非整楼：两间卧室、三间浴室、第二层及电梯。公布总面积约 180 m²。 当地最高层级对应所列最高示例体现的特别稀缺或体量显著的产品。极高要价不是典型成交，也不能证明投资表现。 | appartamento · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | W-04A6YI EUR 6,300,000 ≈ USD 7,089,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Engel & Völkers W-04A6YI 2026-10-19 |
公开房源示例
Tridente / Campo Marzio
appartamento
来源中的准确欧元价格EUR 2,240,000 ≈ USD 2,521,000
价格状态: 公开挂牌要价
历史公寓，两处阳台、保存的历史天花。未披露确切街道；广告归为 Tridente/Campo Marzio。
- 面积及计量口径
- 186 m² · 来源公布的总面积
- 卧室／浴室
- 3 / 2
- 楼层／电梯
- 2 / 有
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Engel & Völkers W-049SYM
来源核查日期: 2026-10-19
Via del Babuino / Piazza di Spagna
attico
来源中的准确欧元价格EUR 3,200,000 ≈ USD 3,601,000
价格状态: 公开挂牌要价
Attico，出电梯后仍有私人室内楼梯。同一来源的室内及户外面积不一致，需核对。
- 面积及计量口径
- 105 m² · 描述中的室内面积; 35 m² · 露台
- 卧室／浴室
- 2 / 2
- 楼层／电梯
- 6 / 有
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Lionard 16934
来源核查日期: 2026-10-19
Piazza di Spagna
appartamento
来源中的准确欧元价格EUR 6,300,000 ≈ USD 7,089,000
价格状态: 公开挂牌要价
Piazza di Spagna 公寓，并非整楼：两间卧室、三间浴室、第二层及电梯。公布总面积约 180 m²。
- 面积及计量口径
- 180 m² · 来源公布的总面积
- 卧室／浴室
- 2 / 3
- 楼层／电梯
- 2 / 有
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Engel & Völkers W-04A6YI
来源核查日期: 2026-10-19
2. Prati — Piazza Cavour / Cola di Rienzo
Prati 限于 rione 内 Piazza Cavour、Via Cicerone、Via Crescenzio 与 Via Cola di Rienzo 轴线间所选街区。排除 Borgo、梵蒂冈、Trionfale 和 Delle Vittorie。对“Prati/Vatican”应核查具体路段。
样本清楚覆盖从紧凑露台到大型 attico/superattico。Via Tacito 的商业计价总面积包含加权阳台，并非全部为室内实用面积。Via Crescenzio 的抬高底层翻修公寓与高层住宅，即便价格相近也是不同产品。
已核查六个不同的有价房源；保留类型和状况差异。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | EUR 1,200,000–<1,500,000≈ USD 1,350,000–<1,688,000 | 已翻修 attico；约 86 m² 室内，露台另列。广告提及门卫和附近车库停车。 这是所选豪华样本的入门层级，通常以较易管理的住宅换取较少的宏大尺度或户外空间。应核查具体装修和服务；较低价格可能源于待修工程、楼梯或私密性较弱的视野，不一定更划算。 | attico · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | 146d3a21-7034-55b5-a59f-61534eb7b661 EUR 1,250,000 ≈ USD 1,407,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Engel & Völkers 146d3a21-7034-55b5-a59f-61534eb7b661 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | EUR 1,500,000–<2,500,000≈ USD 1,688,000–<2,813,000 | 翻修公寓；商业总面积将 6 m² 阳台按 30% 计入。卧室布局在正文与结构字段间不同。 在有记录的示例中，该预算优先提供更大的接待空间、更好装修或有实用价值的露台、花园。支付溢价前应比较相同权利与面积口径。 | appartamento · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | 133030872 EUR 1,600,000 ≈ USD 1,800,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Immobiliare.it · Mario Principato 133030872 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | EUR 2,500,000+≈ USD 2,813,000+ | 翻修 attico/superattico；广告列双入口、露台及双车位。面积口径及卧室数不够明确。 当地最高层级对应所列最高示例体现的特别稀缺或体量显著的产品。极高要价不是典型成交，也不能证明投资表现。 | attico / superattico · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | 3169 / MRLGR Crescenzio EUR 3,500,000 ≈ USD 3,939,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Rivolta Immobiliare 3169 / MRLGR Crescenzio 2026-10-19 |
公开房源示例
Piazza Cavour / Cola di Rienzo
attico
来源中的准确欧元价格EUR 1,250,000 ≈ USD 1,407,000
价格状态: 公开挂牌要价
已翻修 attico；约 86 m² 室内，露台另列。广告提及门卫和附近车库停车。
- 面积及计量口径
- 96 m² · 来源公布的总面积; 86 m² · 描述中的室内面积; 32 m² · 露台
- 卧室／浴室
- 2 / 2
- 楼层／电梯
- 未公开说明 / 未公开说明
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Engel & Völkers 146d3a21-7034-55b5-a59f-61534eb7b661
来源核查日期: 2026-10-19
Via Tacito
appartamento
来源中的准确欧元价格EUR 1,600,000 ≈ USD 1,800,000
价格状态: 公开挂牌要价
翻修公寓；商业总面积将 6 m² 阳台按 30% 计入。卧室布局在正文与结构字段间不同。
- 面积及计量口径
- 132 m² · 商业计价面积; 130 m² · 描述中的室内面积; 6 m² · 阳台
- 卧室／浴室
- 3 / 3
- 楼层／电梯
- 4 / 有
- 来源日期
- 2026-09-29
打开原始房源 · Immobiliare.it · Mario Principato 133030872
来源核查日期: 2026-10-19
Via Crescenzio
attico / superattico
来源中的准确欧元价格EUR 3,500,000 ≈ USD 3,939,000
价格状态: 公开挂牌要价
翻修 attico/superattico；广告列双入口、露台及双车位。面积口径及卧室数不够明确。
- 面积及计量口径
- 340 m² · 来源公布的总面积
- 卧室／浴室
- 未公开说明 / 4
- 楼层／电梯
- 未公开说明 / 未公开说明
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Rivolta Immobiliare 3169 / MRLGR Crescenzio
来源核查日期: 2026-10-19
Via Crescenzio
appartamento
来源中的准确欧元价格EUR 1,490,000 ≈ USD 1,677,000
价格状态: 公开挂牌要价
Via Crescenzio 高层公寓；来源称状况优良，2026 年 10 月 12 日更新。
- 面积及计量口径
- 222 m² · 来源公布的总面积
- 卧室／浴室
- 未公开说明 / 3
- 楼层／电梯
- 6 / 有
- 来源日期
- 2026-10-12
打开原始房源 · Immobiliare.it 133475244
来源核查日期: 2026-10-19
Via Crescenzio
appartamento
来源中的准确欧元价格EUR 1,580,000 ≈ USD 1,778,000
价格状态: 公开挂牌要价
2022 年翻修的抬高底层公寓，三卧三浴；内院花园朝向应与高层住宅分别比较。
- 面积及计量口径
- 160 m² · 来源公布的总面积
- 卧室／浴室
- 3 / 3
- 楼层／电梯
- 未公开说明 / 未公开说明
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Engel & Völkers 9a257058-1cd8-5b48-bca4-0cca66eb2754
来源核查日期: 2026-10-19
Via Cola di Rienzo
attico
来源中的准确欧元价格EUR 2,500,000 ≈ USD 2,813,000
价格状态: 公开挂牌要价
Via Cola di Rienzo attico：180 m² 住宅加 70 m² 露台按 30% 计，得到 201 m² 商业面积；四卧两浴。
- 面积及计量口径
- 201 m² · 商业计价面积; 180 m² · 描述中的室内面积; 70 m² · 露台
- 卧室／浴室
- 4 / 2
- 楼层／电梯
- 6 / 有
- 来源日期
- 2026-09-01
打开原始房源 · Immobiliare.it · Homechain Agency 118026997
来源核查日期: 2026-10-19
3. Parioli
Parioli 样本采用 Municipio II 的 Via Boccioni、Via Lovanio 和 Via Adelaide Ristori 住宅街道，不吸收所有“Parioli–Pinciano”广告。Pinciano 示例另列，排除 Fleming、Vigna Clara、Salario 和 Trieste。
Boccioni 展示较小翻修住宅也可进入当地豪华选择。Lovanio 增加接待空间；Adelaide Ristori 是带花园的大型复式公寓，不是整栋别墅。其来源区分有顶面积与商业计价面积：不能再加花园，也不能默认下层全部为合法主要居住空间。
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | EUR 750,000–<1,250,000≈ USD 844,000–<1,407,000 | 翻修公寓；两卧、两阳台，6 m² 储藏室另列。广告称 2026 年 9 月起可用。 这是所选豪华样本的入门层级，通常以较易管理的住宅换取较少的宏大尺度或户外空间。应核查具体装修和服务；较低价格可能源于待修工程、楼梯或私密性较弱的视野，不一定更划算。 | appartamento · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | W-04B0KM EUR 790,000 ≈ USD 889,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Engel & Völkers W-04B0KM 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | EUR 1,250,000–<3,000,000≈ USD 1,407,000–<3,376,000 | 广告列住宅地籍类别 A/2。三阳台和储藏室；可选车库另售。 在有记录的示例中，该预算优先提供更大的接待空间、更好装修或有实用价值的露台、花园。支付溢价前应比较相同权利与面积口径。 | appartamento A/2 · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | W-049QHC EUR 1,290,000 ≈ USD 1,452,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Engel & Völkers W-049QHC 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | EUR 3,000,000+≈ USD 3,376,000+ | 复式公寓而非整栋别墅。来源为 510 m² 有顶面积、超过 50 m² 夹层及 560 m² 商业面积，各层合法用途须查。 当地最高层级对应所列最高示例体现的特别稀缺或体量显著的产品。极高要价不是典型成交，也不能证明投资表现。 | appartamento su due livelli · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | CDS91 EUR 5,500,000 ≈ USD 6,189,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Immobili di Prestigio CDS91 2026-10-19 |
公开房源示例
Via Umberto Boccioni
appartamento
来源中的准确欧元价格EUR 790,000 ≈ USD 889,000
价格状态: 公开挂牌要价
翻修公寓；两卧、两阳台，6 m² 储藏室另列。广告称 2026 年 9 月起可用。
- 面积及计量口径
- 118 m² · 商业计价面积; 6 m² · 储藏室或酒窖
- 卧室／浴室
- 2 / 2
- 楼层／电梯
- 3 / 有
- 来源日期
- 2026-09
打开原始房源 · Engel & Völkers W-04B0KM
来源核查日期: 2026-10-19
Via Lovanio
appartamento A/2
来源中的准确欧元价格EUR 1,290,000 ≈ USD 1,452,000
价格状态: 公开挂牌要价
广告列住宅地籍类别 A/2。三阳台和储藏室；可选车库另售。
- 面积及计量口径
- 232 m² · 商业计价面积
- 卧室／浴室
- 3 / 2
- 楼层／电梯
- 2 / 有
- 来源日期
- 2026-05
打开原始房源 · Engel & Völkers W-049QHC
来源核查日期: 2026-10-19
Via Adelaide Ristori
appartamento su due livelli
来源中的准确欧元价格EUR 5,500,000 ≈ USD 6,189,000
价格状态: 公开挂牌要价
复式公寓而非整栋别墅。来源为 510 m² 有顶面积、超过 50 m² 夹层及 560 m² 商业面积，各层合法用途须查。
- 面积及计量口径
- 560 m² · 商业计价面积; 510 m² · 有顶建筑面积; 600 m² · 花园
- 卧室／浴室
- 未公开说明 / 7
- 楼层／电梯
- 未公开说明 / 有
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Immobili di Prestigio CDS91
来源核查日期: 2026-10-19
4. Pinciano — Villa Borghese
Pinciano 样本采用 Municipio II 的 Eustachio Manfredi、Bruno Buozzi、Pietro Tacchini 所选地址及通向 Villa Borghese 的住宅环境，不保证每套都有公园景观。不能仅因相近而纳入 Ludovisi 或 Via Veneto。
三套明确街道的公寓支持较低及较大翻修预算，但无法建立可靠的珍稀物业门槛。Manfredi 被描述在 Piazza Euclide 附近；Buozzi、Tacchini 有较大接待布局。标为已售的历史顶层住宅不纳入当前区间，其要价不披露实际成交或出售日期。
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | EUR 850,000–<1,800,000≈ USD 957,000–<2,026,000 | 两卧两浴；正文约 145 m²，结构字段总面积 150 m²。另列 20 m² 储藏室。 这是所选豪华样本的入门层级，通常以较易管理的住宅换取较少的宏大尺度或户外空间。应核查具体装修和服务；较低价格可能源于待修工程、楼梯或私密性较弱的视野，不一定更划算。 | appartamento · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | 0acd2fcc-f733-56e4-9fa0-e06938671693 EUR 865,000 ≈ USD 973,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Engel & Völkers 0acd2fcc-f733-56e4-9fa0-e06938671693 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | EUR 1,800,000–<2,500,000≈ USD 2,026,000–<2,813,000 | 翻修公寓，有两间主要卧室、服务房、四浴、车库及储藏室。建筑年代在正文和字段中不同。 在有记录的示例中，该预算优先提供更大的接待空间、更好装修或有实用价值的露台、花园。支付溢价前应比较相同权利与面积口径。 | appartamento · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | 2eb37869-bdbb-57dd-aa2f-517f5e84bb45 EUR 2,090,000 ≈ USD 2,352,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Engel & Völkers 2eb37869-bdbb-57dd-aa2f-517f5e84bb45 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 0acd2fcc-f733-56e4-9fa0-e06938671693 · 2eb37869-bdbb-57dd-aa2f-517f5e84bb45 · 948ca8ef-d2c8-5d72-b5a1-7c6e411d4549 · 7e40cdc3-c3ae-573b-9355-2606ff95ff3c 2026-10-19 |
公开房源示例
Via Eustachio Manfredi
appartamento
来源中的准确欧元价格EUR 865,000 ≈ USD 973,000
价格状态: 公开挂牌要价
两卧两浴；正文约 145 m²，结构字段总面积 150 m²。另列 20 m² 储藏室。
- 面积及计量口径
- 150 m² · 来源公布的总面积; 145 m² · 描述中的室内面积; 20 m² · 储藏室或酒窖
- 卧室／浴室
- 2 / 2
- 楼层／电梯
- 1 / 未公开说明
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Engel & Völkers 0acd2fcc-f733-56e4-9fa0-e06938671693
来源核查日期: 2026-10-19
Via Bruno Buozzi
appartamento
来源中的准确欧元价格EUR 2,090,000 ≈ USD 2,352,000
价格状态: 公开挂牌要价
翻修公寓，有两间主要卧室、服务房、四浴、车库及储藏室。建筑年代在正文和字段中不同。
- 面积及计量口径
- 232 m² · 来源公布的总面积
- 卧室／浴室
- 2 / 4
- 楼层／电梯
- 3 / 未公开说明
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Engel & Völkers 2eb37869-bdbb-57dd-aa2f-517f5e84bb45
来源核查日期: 2026-10-19
Via Pietro Tacchini
appartamento
来源中的准确欧元价格EUR 2,150,000 ≈ USD 2,419,000
价格状态: 公开挂牌要价
发布者称近期翻修、从未入住。花园共有；第四间浴室仅作预留而非已建成。
- 面积及计量口径
- 239 m² · 来源公布的总面积
- 卧室／浴室
- 2 / 未公开说明
- 楼层／电梯
- 3 / 有
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Engel & Völkers 948ca8ef-d2c8-5d72-b5a1-7c6e411d4549
来源核查日期: 2026-10-19
Pinciano
attico
不纳入主要价格层级样本
来源中的准确欧元价格EUR 2,900,000 ≈ USD 3,263,000
价格状态: 历史挂牌价；标注已售；成交价及出售日期未公开
标为已售的顶层住宅；显示的是历史挂牌价，无成交价或出售日期。
- 面积及计量口径
- 353 m² · 来源公布的总面积; 120 m² · 露台
- 卧室／浴室
- 5 / 5
- 楼层／电梯
- 5 / 未公开说明
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Engel & Völkers 7e40cdc3-c3ae-573b-9355-2606ff95ff3c
来源核查日期: 2026-10-19
5. Aventino
Aventino 聚焦 Via Icilio、Via di Sant’Alessio 周边住宅山丘，以及 Viale Aventino/Piazza Albania 的相关临街部分。Testaccio、San Saba 分开。街道未披露的房源，在核查确切地址前仅是广告称属于 Aventino 的线索。
Via Icilio 的 attico/superattico 位置明确。更昂贵的别墅内公寓仅标 Aventino、不披露街道，因此地理归类有条件。Piazza Albania 房源正在分割。限制使三个稳健阈值无法确定，但仍披露实见要价，不将它们当作可互换的已完工住宅。
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 129194874 · 127874916 / Aventino2026 · 133345168 / KWH 1772 ANTMA 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 129194874 · 127874916 / Aventino2026 · 133345168 / KWH 1772 ANTMA 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 129194874 · 127874916 / Aventino2026 · 133345168 / KWH 1772 ANTMA 2026-10-19 |
公开房源示例
Via Icilio 16
attico / superattico
来源中的准确欧元价格EUR 1,590,000 ≈ USD 1,789,000
价格状态: 公开挂牌要价
Attico/superattico 位于第 4、5 层。卖方称封闭阳台厨房获追认许可；未查阅该文件。
- 面积及计量口径
- 151 m² · 商业计价面积
- 卧室／浴室
- 3 / 2
- 楼层／电梯
- 4–5 / 有
- 来源日期
- 2026-10-17
打开原始房源 · Immobiliare.it · My home 129194874
来源核查日期: 2026-10-19
Aventino
appartamento in villa
来源中的准确欧元价格EUR 2,200,000 ≈ USD 2,476,000
价格状态: 公开挂牌要价
别墅内公寓，不是别墅本身；未披露街道。正文为两卧加书房，结构字段为三卧。
- 面积及计量口径
- 190 m² · 描述中的室内面积
- 卧室／浴室
- 未公开说明 / 2
- 楼层／电梯
- 0 / 有
- 来源日期
- 2026-07-14
打开原始房源 · Immobiliare.it · VRL Luxury Brokerage 127874916 / Aventino2026
来源核查日期: 2026-10-19
Piazza Albania
appartamento · frazionamento
不纳入主要价格层级样本
来源中的准确欧元价格EUR 1,250,000 ≈ USD 1,407,000
价格状态: 附条件要价；正在分割
正在分割的公寓组合；拟出售单位与附房需最终法律及技术确认，排除在已完成单位样本外。
- 面积及计量口径
- 150 m² · 商业计价面积; 70 m² · 露台
- 卧室／浴室
- 3 / 3
- 楼层／电梯
- 1 / 有
- 来源日期
- 2026-10-13
打开原始房源 · Immobiliare.it · KW Repartners 133345168 / KWH 1772 ANTMA
来源核查日期: 2026-10-19
6. Trastevere
Trastevere 限于相应 rione 及已记录的 Via del Moro、Via dell’Olmetto、Lungotevere degli Anguillara、Via di Santa Dorotea 示例，不自动扩展至 Monteverde 或整个 Gianicolo。不同街道的交通、夜间活动及车行条件差别明显。
小样本区分紧凑历史高层公寓、Via dell’Olmetto 较新楼内的翻修公寓和 Lungotevere 翻修住宅。电梯、夹层、河景或潜在第三卧室须逐条读广告。三个明确街道的示例面积及布局不同，不能只比较未经调整的每平方米价格。
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | EUR 600,000–<900,000≈ USD 675,000–<1,013,000 | 历史高层公寓分多个室内层次，含夹层睡眠区；是楼的一部分，不是整栋住宅。 这是所选豪华样本的入门层级，通常以较易管理的住宅换取较少的宏大尺度或户外空间。应核查具体装修和服务；较低价格可能源于待修工程、楼梯或私密性较弱的视野，不一定更划算。 | appartamento · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | W-048YRG EUR 610,000 ≈ USD 686,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Engel & Völkers W-048YRG 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | EUR 900,000–<1,500,000≈ USD 1,013,000–<1,688,000 | Via dell’Olmetto 翻修公寓：三卧两浴，第一层有电梯及服务阳台。来源将 126 m² 定义为商业计价面积。 在有记录的示例中，该预算优先提供更大的接待空间、更好装修或有实用价值的露台、花园。支付溢价前应比较相同权利与面积口径。 | appartamento · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | 104448583 / KWH 683 SROS EUR 1,200,000 ≈ USD 1,350,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Immobiliare.it · Keller Williams Home 104448583 / KWH 683 SROS 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | EUR 1,500,000+≈ USD 1,688,000+ | Lungotevere degli Anguillara 翻修公寓。正文为两卧加可灵活使用房间；字段为三卧。 当地最高层级对应所列最高示例体现的特别稀缺或体量显著的产品。极高要价不是典型成交，也不能证明投资表现。 | appartamento · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | W-047UVZ EUR 1,590,000 ≈ USD 1,789,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Engel & Völkers W-047UVZ 2026-10-19 |
公开房源示例
Via del Moro
appartamento
来源中的准确欧元价格EUR 610,000 ≈ USD 686,000
价格状态: 公开挂牌要价
历史高层公寓分多个室内层次，含夹层睡眠区；是楼的一部分，不是整栋住宅。
- 面积及计量口径
- 88 m² · 来源公布的总面积
- 卧室／浴室
- 1 / 1
- 楼层／电梯
- 2 / 未公开说明
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Engel & Völkers W-048YRG
来源核查日期: 2026-10-19
Via dell’Olmetto
appartamento
来源中的准确欧元价格EUR 1,200,000 ≈ USD 1,350,000
价格状态: 公开挂牌要价
Via dell’Olmetto 翻修公寓：三卧两浴，第一层有电梯及服务阳台。来源将 126 m² 定义为商业计价面积。
- 面积及计量口径
- 126 m² · 商业计价面积
- 卧室／浴室
- 3 / 2
- 楼层／电梯
- 1 / 有
- 来源日期
- 2026-01-15
打开原始房源 · Immobiliare.it · Keller Williams Home 104448583 / KWH 683 SROS
来源核查日期: 2026-10-19
Lungotevere degli Anguillara
appartamento
来源中的准确欧元价格EUR 1,590,000 ≈ USD 1,789,000
价格状态: 公开挂牌要价
Lungotevere degli Anguillara 翻修公寓。正文为两卧加可灵活使用房间；字段为三卧。
- 面积及计量口径
- 144 m² · 来源公布的总面积
- 卧室／浴室
- 未公开说明 / 2
- 楼层／电梯
- 2 / 有
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Engel & Völkers W-047UVZ
来源核查日期: 2026-10-19
7. Olgiata
Olgiata 指 Roma Capitale 内从 Largo dell’Olgiata 进入的已识别住宅社区，不是整个 Cassia 或“罗马北部”。它属于北部住宅社区而非历史中心。排除 Formello、Sacrofano、Anguillara Sabazia 和 Bracciano。
确有独立公寓销售市场：是真实单位，而不是别墅客厅。但已查公寓被列为普通等级，无法支撑豪华、高端与珍稀三档样本。不会以较低价格虚构豪华层级。楼梯、露台、停车及社区费用仍应逐套检查。
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 129243878 / CS-ARM15 · 127041239 / ED018 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 129243878 / CS-ARM15 · 127041239 / ED018 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 129243878 / CS-ARM15 · 127041239 / ED018 2026-10-19 |
公开房源示例
Largo dell’Olgiata · Isola 5
appartamento
不纳入主要价格层级样本
来源中的准确欧元价格EUR 259,000 ≈ USD 291,000
价格状态: 公开挂牌要价
普通等级公寓，不是已核实豪华层级实例。30 m² 花园、14 m² 阁楼与单位面积分列。
- 面积及计量口径
- 55 m² · 来源公布的总面积; 30 m² · 花园
- 卧室／浴室
- 1 / 1
- 楼层／电梯
- 0 / 有
- 来源日期
- 2026-06-15
打开原始房源 · Immobiliare.it 129243878 / CS-ARM15
来源核查日期: 2026-10-19
Largo dell’Olgiata 15 · Isola 102
appartamento
不纳入主要价格层级样本
来源中的准确欧元价格EUR 325,000 ≈ USD 366,000
价格状态: 公开挂牌要价
普通等级翻修公寓，有独立楼梯、两卧两浴、35 m² 露台及车库；无电梯。
- 面积及计量口径
- 91 m² · 来源公布的总面积; 35 m² · 露台
- 卧室／浴室
- 2 / 2
- 楼层／电梯
- 1 / 无
- 来源日期
- 2026-09-21
打开原始房源 · Immobiliare.it · BGroup RealEstate 127041239 / ED018
来源核查日期: 2026-10-19
豪华住宅、别墅与大型宅邸
整栋住宅与别墅内部的一套公寓是不同的购买对象。住宅样本排除办公室部分、裸所有权和被包装成普通家庭住宅的混合用途整楼。不能用其他区域房源填补中心住宅稀缺。缺少可比公开价格，并不证明当地没有此类建筑。
住宅预算应涵盖建筑、出售的具体权利、私有及共有土地、车辆出入口和维修状况。核查花园边界、地役权、占用情况、地下室和附属建筑状态。泳池、客房楼、酒窖或车库都需独立的文件说明；广告“总面积”不能代替逐层面积清单。
| 区域 | 物业类型与市场供应 | 豪华 | 高端豪华 | 超豪华／珍稀标杆物业 | 市场说明 |
|---|---|---|---|---|---|
| Centro Storico — Campo Marzio | 整栋住宅；可比供应因地而异。 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 可比价格证据不足。 |
| Prati — Piazza Cavour / Cola di Rienzo | 整栋住宅；可比供应因地而异。 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 可比价格证据不足。 |
| Parioli | 整栋住宅；可比供应因地而异。 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 可比价格证据不足。 |
| Pinciano — Villa Borghese | 整栋住宅；可比供应因地而异。 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 可比价格证据不足。 |
| Aventino | 整栋住宅；可比供应因地而异。 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 可比价格证据不足。 |
| Trastevere | 整栋住宅；可比供应因地而异。 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 可比价格证据不足。 |
| Olgiata | 整栋住宅；可比供应因地而异。 | EUR 800,000–<1,500,000≈ USD 900,000–<1,688,000 | EUR 1,500,000–<3,000,000≈ USD 1,688,000–<3,376,000 | EUR 3,000,000+≈ USD 3,376,000+ | 小样本；编辑性预算。 |
1. Centro Storico — Campo Marzio
Campo Marzio 限于相应 rione 内的 Tridente 及 Piazza di Spagna–Via del Babuino–Via dei Condotti 周边，不涵盖整个 Centro Storico。隐去街道的广告会标记；仅称“靠近万神殿”不足以纳入。
Tridente 确有整栋 palazzetto 公开出售，但包含五套公寓、一家商店和办公室。这是混合用途建筑机会，不是可比的独栋家庭住宅。在所定范围内，无法建立三个整栋住宅价格层级。
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | W-046G7G 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | W-046G7G 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | W-046G7G 2026-10-19 |
公开房源示例
Tridente / Campo Marzio
palazzetto · uso misto
不纳入主要价格层级样本
来源中的准确欧元价格EUR 5,900,000 ≈ USD 6,639,000
价格状态: 公开挂牌要价
整栋混用 palazzetto：五公寓及商业、办公空间。排除在整栋纯住宅主要区间外。
- 面积及计量口径
- 500 m² · 来源公布的总面积; 120 m² · 露台
- 卧室／浴室
- 12 / 10
- 楼层／电梯
- 未公开说明 / 未公开说明
- 来源日期
- 2025-09
打开原始房源 · Engel & Völkers W-046G7G
来源核查日期: 2026-10-19
2. Prati — Piazza Cavour / Cola di Rienzo
Prati 限于 rione 内 Piazza Cavour、Via Cicerone、Via Crescenzio 与 Via Cola di Rienzo 轴线间所选街区。排除 Borgo、梵蒂冈、Trionfale 和 Delle Vittorie。对“Prati/Vatican”应核查具体路段。
醒目的 villino 广告出售的是部分，明确写办公室 A/10，因此排除在可直接居住的住宅样本外。高价和历史建筑风格不证明合法改为住宅，也不证明出售整栋。
打开原始房源 · Engel & Völkers · W-04A2H4 · A/10 · 2026-10-19
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 打开原始房源 · Engel & Völkers W-04A2H4 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 打开原始房源 · Engel & Völkers W-04A2H4 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 打开原始房源 · Engel & Völkers W-04A2H4 2026-10-19 |
3. Parioli
Parioli 样本采用 Municipio II 的 Via Boccioni、Via Lovanio 和 Via Adelaide Ristori 住宅街道，不吸收所有“Parioli–Pinciano”广告。Pinciano 示例另列，排除 Fleming、Vigna Clara、Salario 和 Trieste。
已核实的高价实例为公寓，包括历史楼内的大型复式，不能为补齐表格而改称整栋别墅。这个街道样本不足以确立整栋住宅的三个价格层级。
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 参阅本区域说明及下方公开示例。 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 参阅本区域说明及下方公开示例。 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 参阅本区域说明及下方公开示例。 2026-10-19 |
4. Pinciano — Villa Borghese
Pinciano 样本采用 Municipio II 的 Eustachio Manfredi、Bruno Buozzi、Pietro Tacchini 所选地址及通向 Villa Borghese 的住宅环境，不保证每套都有公园景观。不能仅因相近而纳入 Ludovisi 或 Via Veneto。
Villa Grazioli 的独立多层住宅以待翻修公寓出售，总面积与可居住面积分列。合并社区标签和单位类型使其不能证明任一区域的整栋别墅市场，不据此推导住宅区间。
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | W-04BX8T 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | W-04BX8T 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | W-04BX8T 2026-10-19 |
公开房源示例
Via di Villa Grazioli
appartamento indipendente
不纳入主要价格层级样本
来源中的准确欧元价格EUR 3,500,000 ≈ USD 3,939,000
价格状态: 公开挂牌要价
需翻修的独立多层公寓；可居住、总、露台和花园面积分别列出，未确立整栋别墅所有权。
- 面积及计量口径
- 365 m² · 来源公布的总面积; 220 m² · 可居住面积; 197 m² · 露台; 188 m² · 花园
- 卧室／浴室
- 3 / 3
- 楼层／电梯
- 未公开说明 / 未公开说明
- 来源日期
- 2026-08
打开原始房源 · Engel & Völkers W-04BX8T
来源核查日期: 2026-10-19
5. Aventino
Aventino 聚焦 Via Icilio、Via di Sant’Alessio 周边住宅山丘，以及 Viale Aventino/Piazza Albania 的相关临街部分。Testaccio、San Saba 分开。街道未披露的房源，在核查确切地址前仅是广告称属于 Aventino 的线索。
Sant’Alessio 历史 villino 标已售，Viale Aventino 整栋别墅价格面议，足以记录住宅类型，却不能给出当前实际成交价或足够有价样本。别墅内公寓仍归公寓，不作为第二个整栋实例。
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 1007-242 · 79880003 / 02CV3889 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 1007-242 · 79880003 / 02CV3889 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | 1007-242 · 79880003 / 02CV3889 2026-10-19 |
公开房源示例
Via di Sant’Alessio
villino
不纳入主要价格层级样本
来源中的准确欧元价格未公开说明
价格状态: 历史挂牌价；标注已售；成交价及出售日期未公开
历史 villino 标已售；不公开出售日期或实际成交价。地籍面积、花园、车库及露台分列。
- 面积及计量口径
- 309 m² · 地籍面积; 230 m² · 花园; 14 m² · 车库; 40 m² · 露台
- 卧室／浴室
- 未公开说明 / 4
- 楼层／电梯
- 未公开说明 / 有
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Link Immobiliare 1007-242
来源核查日期: 2026-10-19
Viale Aventino
villa unifamiliare
不纳入主要价格层级样本
来源中的准确欧元价格未公开说明
价格状态: 价格面议
整栋别墅出售但不公开价格。正文为 850 m² 有顶面积，字段为 1,000 m² 商业面积。
- 面积及计量口径
- 1,000 m² · 商业计价面积; 850 m² · 有顶建筑面积
- 卧室／浴室
- 6 / 未公开说明
- 楼层／电梯
- 未公开说明 / 无
- 来源日期
- 2026-03-03
打开原始房源 · Immobiliare.it · Rigamonti Real Estate 79880003 / 02CV3889
来源核查日期: 2026-10-19
6. Trastevere
Trastevere 限于相应 rione 及已记录的 Via del Moro、Via dell’Olmetto、Lungotevere degli Anguillara、Via di Santa Dorotea 示例，不自动扩展至 Monteverde 或整个 Gianicolo。不同街道的交通、夜间活动及车行条件差别明显。
Via di Santa Dorotea 翻修 palazzetto 是真实的整栋住宅线索，有双车库、露台和部分未完地下空间。一个特殊楼栋不足以定义整个 Trastevere 住宅的三个层级。门户分类不能取代对整项物业的详细描述。
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | W-049LS0 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | W-049LS0 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | 经核查的证据不足，无法确定此层级 | 证据不足：参阅本区域说明。 | 未查阅文件。 | 参阅已记录的示例。 | W-049LS0 2026-10-19 |
公开房源示例
Via di Santa Dorotea
palazzetto residenziale
来源中的准确欧元价格EUR 4,500,000 ≈ USD 5,064,000
价格状态: 公开挂牌要价
翻修住宅 palazzetto，有双车库、电梯和露台。两间地下室为潜在康体／影院保留未完，仍须合法用途核查。
- 面积及计量口径
- 550 m² · 来源公布的总面积; 70 m² · 露台
- 卧室／浴室
- 4 / 4
- 楼层／电梯
- 未公开说明 / 有
- 来源日期
- 2026-05
打开原始房源 · Engel & Völkers W-049LS0
来源核查日期: 2026-10-19
7. Olgiata
Olgiata 指 Roma Capitale 内从 Largo dell’Olgiata 进入的已识别住宅社区，不是整个 Cassia 或“罗马北部”。它属于北部住宅社区而非历史中心。排除 Formello、Sacrofano、Anguillara Sabazia 和 Bracciano。
这里样本支持不同住宅预算。双拼单位明确单列，较高价示例为大得多的独栋宅邸。区间比较所述不同子类型的购买预算，而不是相同房屋价格。最大总面积含附属空间，花园数据相互矛盾，需查文件。
可比公开示例少于六个；不作统计推断。
| 层级 | 购房预算 · EUR（≈ USD） | 预算对应的物业条件 | 类型／法律状态／装修 | 示例／原始价格／状态 | 来源／核查日期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 豪华 | EUR 800,000–<1,500,000≈ USD 900,000–<1,688,000 | 双拼别墅单位，不是整栋双户建筑。广告列泳池、花园；须查边界及出售的确切权利。 这是所选豪华样本的入门层级，通常以较易管理的住宅换取较少的宏大尺度或户外空间。应核查具体装修和服务；较低价格可能源于待修工程、楼梯或私密性较弱的视野，不一定更划算。 | porzione di villa bifamiliare · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | 120316778 / CBI075-681-129820 EUR 830,000 ≈ USD 934,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Immobiliare.it · Coldwell Banker 120316778 / CBI075-681-129820 2026-10-19 |
| 2 · 高端豪华 | EUR 1,500,000–<3,000,000≈ USD 1,688,000–<3,376,000 | 三层独栋别墅；正文列五间主要卧室及服务房。商业面积不仅包括主要居住空间。 在有记录的示例中，该预算优先提供更大的接待空间、更好装修或有实用价值的露台、花园。支付溢价前应比较相同权利与面积口径。 | villa unifamiliare · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | 132658910 EUR 2,500,000 ≈ USD 2,813,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Immobiliare.it · Mrl Properties 132658910 2026-10-19 |
| 3 · 超豪华／珍稀标杆物业 | EUR 3,000,000+≈ USD 3,376,000+ | 大型独栋住宅，有室内泳池及附属空间。正文称土地／花园 5,000 m²，结构字段花园 4,000 m²，需澄清。 当地最高层级对应所列最高示例体现的特别稀缺或体量显著的产品。极高要价不是典型成交，也不能证明投资表现。 | villa · 以住宅用途推广；文件未经核查。 | W-047DEN EUR 6,490,000 ≈ USD 7,303,000 公开挂牌要价 | 打开原始房源 · Engel & Völkers W-047DEN 2026-10-19 |
公开房源示例
Largo dell’Olgiata 15
porzione di villa bifamiliare
来源中的准确欧元价格EUR 830,000 ≈ USD 934,000
价格状态: 公开挂牌要价
双拼别墅单位，不是整栋双户建筑。广告列泳池、花园；须查边界及出售的确切权利。
- 面积及计量口径
- 323 m² · 来源公布的总面积
- 卧室／浴室
- 未公开说明 / 未公开说明
- 楼层／电梯
- 未公开说明 / 无
- 来源日期
- 2026-01-09
打开原始房源 · Immobiliare.it · Coldwell Banker 120316778 / CBI075-681-129820
来源核查日期: 2026-10-19
Largo dell’Olgiata 15
villa unifamiliare
来源中的准确欧元价格EUR 2,500,000 ≈ USD 2,813,000
价格状态: 公开挂牌要价
三层独栋别墅；正文列五间主要卧室及服务房。商业面积不仅包括主要居住空间。
- 面积及计量口径
- 967 m² · 商业计价面积
- 卧室／浴室
- 未公开说明 / 未公开说明
- 楼层／电梯
- 未公开说明 / 无
- 来源日期
- 2026-09-22
打开原始房源 · Immobiliare.it · Mrl Properties 132658910
来源核查日期: 2026-10-19
Comprensorio Olgiata
villa
来源中的准确欧元价格EUR 6,490,000 ≈ USD 7,303,000
价格状态: 公开挂牌要价
大型独栋住宅，有室内泳池及附属空间。正文称土地／花园 5,000 m²，结构字段花园 4,000 m²，需澄清。
- 面积及计量口径
- 1,440 m² · 来源公布的总面积; 5,000 m² · 土地; 4,000 m² · 花园; 140 m² · 有顶建筑面积; 130 m² · 车库
- 卧室／浴室
- 8 / 12
- 楼层／电梯
- 未公开说明 / 未公开说明
- 来源日期
- 未公开说明
打开原始房源 · Engel & Völkers W-047DEN
来源核查日期: 2026-10-19
公寓、attico、villa 或 palazzetto：实际购买的是什么
Piena proprietà 指完整所有权；nuda proprietà 是受他人 usufrutto 用益权约束的裸所有权，不能与可立即完整使用的空置住宅比较。Diritto di superficie、份额和租赁又是不同权利。广告中的“intera proprietà”只是发布者陈述，并非已完成产权审查。应由公证人核实确切权利、负担、占有人及卖方处分资格。
Palazzo 可能只是公寓所在建筑；palazzetto 可能是整栋小楼、多个单位或商住混合投资。Villino、villa、porzione di villa 也必须区分。花园可能为独有、共有或仅独占使用。独立入口不证明拥有整栋结构、车道或土地。各项附属物和共有部分应在契据和图纸中确认。
公寓、loft、服务式住宅、品牌住宅都是产品称谓，不是法律批准。由合格技术人员和公证人确认合法用途、conformità urbanistica 与 catastale、agibilità、APE 和改造文件。Catasto 提供地籍信息，不能代替权利登记与规划审查。本指南未获得这些文件，因此不认证合规性。
Ristrutturato 表示已翻修，da ristrutturare 表示需修缮，grezzo 与 in costruzione 表示未完工或开发中。即使装修精美，也可能需核对文件一致性。新项目须查许可、交付规格、施工阶段及合同保障，包括适用时的 fideiussione 和 polizza decennale postuma。承诺付款前明确是 caparra 还是 acconto；预订款不是整项购买价格。
历史建筑、露台、公园景观与别墅社区
罗马 palazzo 的魅力往往来自比例、楼梯、窗户及与街道的关系，这些也影响通行、热舒适和维护。不能默认可封闭屋顶、扩建露台、修改立面或自由重建历史内饰。对受保护物业，应问明适用的 vincoli、许可，以及该转让是否涉及通知或优先购买程序。
面向公园、可进入公园和拥有绿地是不同概念。台伯河景观也不授予河岸权利。应在不同时段查看活动、光照和噪声，并向 Roma Servizi per la Mobilità 核查准确地址的 ZTL、通行许可和配送规则。不能依赖整个区域笼统的停车或车到门口承诺。
Olgiata 的日常节奏与密集中心街道不同。核查具体门禁、内部道路、出入安排、社区义务，以及在真实交通情况下的实际通勤。住宅靠近高尔夫球场，并不包括会员资格或球场产权。索取现行规则、服务安排及收费，而不要将经纪人的生活方式描述当作安全或通行的合同保证。
公开房源、私人推介与业主直售
公开可见的广告即为公开挂牌，不因昂贵或稀有而变成私密房源。私人流通机会须另查卖方委托及披露权限。本次研究未取得保密库存。ALVAU 可用于寻找专业人士及业主直接出售、出租的广告；所给链接的 US 子域名不能证明当前有罗马房源。ALVAU MAGAZINE 的推荐是编辑偏好，不主张独家或已核实的经纪合作。
购房价格之外的成本
将成交价与税费、公证及中介费、融资、换汇、布置装修和持有成本分开。根据卖方、买方、地籍分类和计划用途索取专属测算。登记税或 IVA，以及抵押登记和地籍税，不能概括为统一套餐。广告称“豪华”或要价高，并不能决定税务待遇；不可自动假定享有 prima casa 优惠。
公寓须索取管理人的现行预算、账单、欠费情况及已批准大修，明确供暖、门卫、电梯和共有维护是否已包含。别墅需检查屋顶、排水、设备、花园和泳池，并取得实际维护报价。社区、俱乐部和私人雇员可能另收费。公寓月费不能代表别墅全年持有支出。
费用具体覆盖范围比笼统百分比更有用：Via Cola di Rienzo 的 attico 广告列共有费用 EUR 200 ≈ USD 225 每月。Aventino 别墅内公寓另列共有费用 EUR 150 ≈ USD 169 每月 与供暖 EUR 2,000 ≈ USD 2,251 每年。这些只是发布者对各单位的数字，包含服务和最新欠费仍需确认，并非完整持有预算。
Via Lovanio 示例另售 15 m² 车库，价格为 EUR 150,000 ≈ USD 169,000。这是可选项，不应默认为公寓价格已包含。反过来，已列入核实建筑预算的停车或礼宾服务也不应重复计费。
外国买方资格取决于真实国籍、居留身份和法律形式。MAECI 解释互惠框架、例外与适用条约；美国 LLC 需要公司专项评估，不能套用欧盟自然人规则。签署约束性意向前，应由公证人确认资格、codice fiscale、代表权限和文件。购房、移民、税惠、贷款与短租许可是不同问题。
常见问题
罗马中心区 attico 应准备多少预算？
使用具体地址的预算层级与实例，而非全市平均。Campo Marzio 同时有昂贵的紧凑高层住宅及更大的珍稀宅邸，面积和通行条件不同。要价是谈判立场，不是已核实成交价。
购买别墅内公寓是否等于购买别墅？
不是。Aventino 示例为别墅内部公寓，应确认转让的是哪个单位、花园和共有部分。独立多层住宅及包含多种用途的 palazzetti 也需同样谨慎。
为什么部分层级没有数字？
按类型、位置、权利和价格状态筛选后，可比公开证据不足。未公开价格或一个特殊建筑无法确立三个市场层级。各区域已解释证据缺口，它不是零，也不是日后待填的占位。
Nuda proprietà 是否具有相同的即时使用权？
不是。现存 usufrutto 影响用途和价值。裸所有权、用益权拍卖与空置完整产权出售应分别分析，不能代替本指南的普通购买预算。
高端地址是否保证露台、电梯或安静？
不保证。核对图纸、真实通行路线、户外权利和具体地址状况。公园或河景不转让公共空间。人工智能概念图无法核实这些属性。
美元数字是否为卖方原价？
不是。本指南 EUR 是原始及比较货币；USD 仅按所披露的单一欧洲央行汇率估算。银行汇率、转账费用和时间均可能改变实际付款。
购房是否赋予居留权或出租许可？
不是。购买资格、移民、税务及出租许可须按买方、物业和用途分别审查。不承诺投资回报或不受限制的短租。
来源及其使用方法
每个房地产来源都直接链接公开广告。描述为编辑转述；各语言保留相同来源名称、标识符和准确欧元价格。未列更新日期时，来源没有公开该日期；核查日为 2026 年 10 月 19 日。能访问页面只证明所显示广告，不证明可售性或产权。本指南不将 OMI 区域区间作为单个豪华物业估值。
官方指引
寻找适合的罗马住宅
按期望生活方式选择：紧凑的中心便利、具有已核实户外空间的大公寓，或附带独立维护责任的整栋住宅。从 ALVAU 开始，对比专业人士和业主直接出售或出租的广告，并索取使各报价可比较的文件。下一步是经核实的候选清单，之后进行针对实际物业的技术与公证审查。
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